خيارات إعادة التمويل لخط الائتمان العقاري: هل يجب عليك إعادة تمويل خط ائتمان الملكية العقارية الخاص بك؟

يمثل منزلك أكثر من مجرد مكان للعيش—إنه أحد أصولك المالية المهمة ومصدر محتمل للأموال. يوفر خط ائتمان على قيمة المنزل (HELOC) أداة مرنة للاقتراض لمالكي المنازل للاستفادة من رأس المال المتراكم. ومع ارتفاع أسعار الفائدة وظهور التزامات السداد، يجد العديد من المقترضين أنفسهم يتساءلون: هل إعادة التمويل هي الخطوة الصحيحة؟

لماذا يهم إعادة تمويل HELOC الآن

شهد سوق HELOC نموًا ملحوظًا. خلال الربعين الأول والثاني من عام 2022 فقط، أفادت CoreLogic بأن أكثر من 807,000 خط ائتمان على قيمة المنزل تم فتحه، مما يمثل حوالي $131 مليار في القيمة الإجمالية—وهو أعلى حجم منذ الأزمة المالية عام 2007. في حين أن هذه الشعبية تعكس ثقة مالكي المنازل في استغلال رأس مال ممتلكاتهم، إلا أنها تبرز أيضًا تحديًا متزايدًا: إدارة ديون تتزايد تكلفتها.

إليك المشكلة الأساسية: عادةً ما تتجاوز أسعار فائدة HELOC أسعار الرهون العقارية القياسية، وغالبًا ما تكون متغيرة بدلاً من ثابتة. خلال فترة السحب (التي تستمر عادة 10 سنوات)، غالبًا ما يدفع المقترضون فائدة فقط. ولكن بمجرد إغلاق تلك النافذة وبدء فترة السداد (والتي عادةً ما تكون 20 سنة)، تبدأ دفعات principal. بالنسبة للعديد من مالكي المنازل، تتضخم تلك الالتزامات الشهرية إلى مستويات تنافس دفعة الرهن العقاري الفعلية—وأحيانًا تتجاوز 10% سنويًا نسبة الفائدة (APR) اعتمادًا على الجدارة الائتمانية.

وهنا تأتي أهمية إعادة التمويل في الحديث.

من هو المؤهل لإعادة تمويل HELOC؟

ليس كل مالك منزل يمكنه إعادة تمويل HELOC، ويقيم المقرضون المرشحين باستخدام معايير ثابتة:

مستوى رأس مال المنزل — معظم المقرضين سيمولون فقط حتى 80% من قيمة المنزل المقدرة. إذا كان الرهن العقاري الحالي يتجاوز هذا الحد، يصبح الموافقة على إعادة التمويل صعبة أو مستحيلة.

الدرجة الائتمانية — درجة FICO لا تقل عن 670 تضعك في موقف مفضل. الدرجات الأدنى لا تستبعدك تلقائيًا، لكنها عادةً ما تؤدي إلى أسعار فائدة أعلى. إظهار سجل من المدفوعات في الوقت المحدد يعزز طلبك.

نسبة الدين إلى الدخل — يرغب المقرضون عادةً في أن تمثل إجمالي التزاماتك الائتمانية (بما في ذلك الدفع المحتمل لـ HELOC الجديد) أقل من 43% من دخلك الشهري الإجمالي. تؤثر هذه النسبة مباشرة على احتمالات الموافقة وأسعار الفائدة المقدمة.

ثلاث طرق لإعادة تمويل HELOC الخاص بك

استراتيجية 1: الحصول على HELOC جديد

أبسط نهج لإعادة التمويل يشبه إعادة التمويل التقليدية للرهن العقاري—تستبدل خطك الحالي بخط جديد، إما من نفس المقرض أو من جهة أخرى. ثم تستخدم الخط الائتماني الجديد لسداد الرصيد القديم.

هذه الاستراتيجية لها ميزة واضحة: تعيد تشغيل فترة السحب، وتعود إلى دفعات الفائدة فقط وتقلل من ضغط الدفع الفوري. ومع ذلك، يحمل هذا النهج تكلفة مخفية. من خلال تمديد مرحلة الفائدة فقط، قد تزيد بشكل كبير من إجمالي الفائدة المدفوعة مع مرور الوقت إلا إذا قمت بسداد principal بنشاط.

استراتيجية 2: التحويل إلى قرض على قيمة المنزل

خيار إعادة التمويل الآخر هو استبدال HELOC الخاص بك بقرض على قيمة المنزل. على الرغم من أن كلاهما يستغل رأس مال الممتلكات، إلا أن الهيكل يختلف بشكل كبير. بدلاً من الحفاظ على الوصول المرن للسحب، يوفر قرض قيمة المنزل مبلغًا دفعة واحدة عند الإغلاق. تبدأ في دفع الفائدة فورًا على المبلغ الكامل.

قد يكون تقليل الدفعات محدودًا، لكن التوفير على المدى الطويل يمكن أن يكون كبيرًا. عادةً ما تكون قروض قيمة المنزل بأسعار فائدة ثابتة ومدفوعات شهرية ثابتة—ميزة الاستقرار إذا كنت تفضل القضاء على الديون. هذا التوقع يجذب المقترضين الذين سئموا من عدم اليقين بشأن أسعار الفائدة المتغيرة.

استراتيجية 3: دمجها في رهنك العقاري الرئيسي

لإدارة الفواتير بشكل مبسط، يجمع بين HELOC ورهنك العقاري في قرض واحد معاد تمويله خيار آخر. ومع ذلك، يتطلب هذا المسار دراسة دقيقة، خاصة إذا حصلت على رهنك الأصلي بأسعار فائدة منخفضة تاريخيًا.

كما يوضح كريستينا موراليس، محترفة الرهن العقاري، للمقرضين: “المشكلة تصبح: هل يجب أن أتنازل عن ذلك السعر؟” إذا قمت بتثبيت سعر فائدة مفضل قبل سنوات، قد يجبرك إعادة التمويل على دفع سعر فائدة أعلى اليوم. ومع ذلك، يمكن أن تعمل المعادلة لصالحك مع HELOCات كبيرة. على الرغم من أن سعر فائدة الرهن العقاري قد يزيد قليلاً بعد إعادة التمويل، إلا أن التوفير في الفائدة على HELOC قد يكون كبيرًا. متوسط أسعار الرهن العقاري الثابت لمدة 30 سنة في 2023 كان أقل من 7%، في حين أن أسعار HELOC للمتقاعسين أقل تأهيلًا يمكن أن تصل إلى 10% أو أكثر.

متى لا يكون إعادة التمويل خيارًا

بعض مالكي المنازل يفتقرون إلى رأس مال كافٍ أو يعانون من تحديات ائتمانية تمنعهم من إعادة التمويل التقليدية. توجد استراتيجيات بديلة:

تعديل القرض — على الرغم من أن المقرضين ليسوا ملزمين بتعديل القروض الحالية، إلا أن العديد يفضلون تعديل الشروط (مثل خفض الأسعار، تمديد فترات السداد) بدلاً من بدء إجراءات الحجز. عادةً، يتطلب ذلك الحفاظ على حسابك لمدة أدنى مع سجل دفع جيد.

طريق القرض الشخصي — تقدم البنوك، والاتحادات الائتمانية، والمقرضون عبر الإنترنت قروضًا شخصية يمكنها سداد أرصدة HELOC. مثل قروض قيمة المنزل، توفر تمويلًا بمبلغ دفعة واحدة مع أسعار فائدة ثابتة ومدفوعات ثابتة. المقايضة: غالبًا ما تتجاوز أسعار الفائدة على القروض الشخصية أسعار HELOC، وقد تتجاوز خطوط الائتمان الأكبر حدود القروض الشخصية.

الانتقال — على الرغم من أن لا أحد يرغب في التخلي عن منزله، إلا أن البيع يمثل خيارًا نهائيًا إذا أصبحت مدفوعات HELOC غير قابلة للتحمل حقًا. تذكر: يمكن للمقرضين حجز المنزل إذا توقفت المدفوعات، حيث يضمن العقار الدين.

الخلاصة

يستحق إعادة تمويل HELOC تقييمًا جديًا، خاصة مع تغير الأسعار وتطور وضعك المالي. سواء من خلال الحصول على خط جديد، أو التحويل إلى قرض ثابت على قيمة المنزل، أو الدمج في رهنك العقاري، فإن خيارات إعادة التمويل يمكن أن توفر راحة معنوية. للحصول على إرشادات مخصصة حول ما إذا كان إعادة التمويل مناسبًا لوضعك، استشر محترفًا ماليًا مؤهلًا.