ما يجب أن يعرفه المستثمرون عن REIT والدخل المستمر

المستثمرون الذين يبحثون عن طرق لتحقيق أرباح توزيع منتظمة غالبًا ما يلاحظون ظهور REIT في سوق الأسهم التايلاندي منذ عام 2018 فصاعدًا. هذه الأداة المالية غيرت طريقة الوصول إلى العقارات لتصبح أسهل للأشخاص الذين لا يملكون رأس مال كافٍ لشراء الممتلكات بشكل مباشر. ولكن قبل اتخاذ قرار الاستثمار، من المهم فهم خصائص كل نوع، لأنه ليس كل نوع يحقق نفس العائد.

ما هو صندوق REIT؟ وما نوع العقارات التي يديرها

صندوق الاستثمار العقاري، أو Real Estate Investment Trust، يختلف عن صندوق العقارات Property Fund في أنه أكثر صرامة في الرقابة. مدير الصندوق يجمع الأموال من بيع الوحدات الاستثمارية ثم يشتري أصولًا يمكن أن تولد دخلًا، مثل الشقق، المستودعات، مراكز التسوق، أو حتى العقارات الأجنبية. ثم يجمع الدخل من الإيجارات أو منافع أخرى ويقوم بتوزيعها على حاملي الوحدات بشكل منتظم سنويًا.

لماذا REIT مناسب للأشخاص الذين يرغبون في دخل ثابت

هناك العديد من المزايا للاستثمار في REIT، أولها السيولة العالية، حيث يمكن شراؤها وبيعها في السوق المالية التايلاندية (SET) مثل الأسهم العادية، لذلك لا حاجة للانتظار حتى انتهاء العقد لسحب الأموال. ثانيًا، التدفقات النقدية الناتجة عن إدارة العقارات ثابتة بشكل واضح، وتفوق على الفوائد الدورية التقليدية. ثالثًا، REIT يخضع لرقابة من جهات مختلفة، مما يعزز الشفافية، ويجعله خيارًا جيدًا لتنويع مخاطر المحفظة الاستثمارية.

ومع ذلك، من السلبيات أن أرباح التوزيع تخضع لخصم ضريبي بنسبة 10% أو تُحتسب ضمن خصم الضرائب على الدخل السنوي. بالإضافة إلى ذلك، REIT حساس لتغيرات أسعار الفائدة، ففي فترات ارتفاع الفائدة، قد تنخفض قيمة REIT.

كم عدد أنواع REIT؟

يمكن تصنيف صناديق الاستثمار العقاري بعدة طرق. إذا نظرنا إلى نوع حقوق الملكية، فإن REIT من نوع الملكية (Freehold) يمنح المستثمر ملكية العقار وحقوقه في الدخل مدى الحياة، وقيمة الوحدة الاستثمارية لهذا النوع قد تزيد مع تطور العقار. أما REIT من نوع حق الإيجار (Leasehold)، فهي ليست ملكية حقيقية، بل حقوق استئجار فقط، وعند انتهاء عقد الإيجار، تنخفض قيمة الوحدة بشكل واضح.

وبالنظر إلى نوع النشاط التجاري، فهناك على سبيل المثال: Retail REIT للمراكز التجارية والوحدات السكنية التجارية، Residential REIT للفنادق والشقق السكنية، Office REIT للمباني الإدارية، Healthcare REIT للمستشفيات، و Infrastructure REIT لشبكات الاتصالات والبنى التحتية. كل نوع يتأثر بعوامل مختلفة تؤثر على دفع الأرباح.

ما الذي يجعل قيمة REIT ترتفع أو تنخفض

تعتمد قيمة REIT على عنصرين رئيسيين: قيمة العقارات التي يملكها REIT، والتدفقات النقدية المتوقعة من إدارة تلك الأصول. تتغير قيمة العقارات وفقًا للاقتصاد، وتطوير المنطقة، وتقلبات الطلب. على سبيل المثال، إذا زادت الاستثمارات في المنطقة، فإن تقييم العقار سيرتفع، مما يرفع قيمة REIT.

أما التدفقات النقدية فهي تتعلق بعدد المستأجرين، مستوى الدوران، واستقرار الأعمال في القطاع المدعوم. على سبيل المثال، تتأثر Retail REIT بسلوك المستهلكين، وOffice REIT يعتمد على الطلب على المساحات المكتبية. إذا توسع القطاع التجاري، فإن دخل المستأجرين سيزيد، مما يمكنهم من دفع المزيد من الإيجارات.

أمثلة على REIT في تايلاند والأرباح التوزيعية لكل منها

حاليًا، يوجد في سوق الأسهم التايلاندي أنواع متعددة من REIT، مثل CPNREIT، وهو Leasehold REIT يدير أصولًا من مشاريع سنترال متعددة ومباني مكاتب، بالإضافة إلى فندق هيلتون باتايا، مع معدل توزيع أرباح 8.35% سنويًا من سعر 9.85 بات.

IMPACT هو Freehold REIT يملك حقوق ملكية في مباني المكاتب ومركز المؤتمرات IMPACT وقاعات الاجتماعات، مع معدل توزيع أرباح 4.69% من سعر 12.80 بات.

WHART هو مزيج بين Freehold و Leasehold، يدير مستودعات، مع معدل توزيع أرباح 7.63% من سعر 9.50 بات.

JASIF هو صندوق بنية تحتية من نوع Freehold، يملك ألياف بصرية، ويحقق دخلًا من تأجيرها لشركات الاتصالات، مع معدل توزيع أرباح يصل إلى 13.73% من سعر 6.70 بات.

الأمور التي يجب النظر فيها قبل اتخاذ قرار الاستثمار

قبل الاستثمار في REIT، من المهم معرفة ما إذا كانت حقوق الملكية من نوع Freehold أو Leasehold، لأن ذلك يؤثر على استدامة أرباح التوزيع. إذا كانت من نوع Leasehold، يجب التحقق من مدة العقد المتبقية لتقدير مدة الاستثمار. كما ينبغي معرفة نوع العقارات التي يستثمر فيها كل REIT، لأن كل قطاع يتأثر بعوامل اقتصادية مختلفة.

صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو خيار متوازن للمستثمرين الذين يرغبون في تنويع المخاطر، والحصول على دخل ثابت، مع الاحتفاظ بسيولة عالية للبيع. المهم هو اختيار REIT يتوافق مع أهداف الاستثمار ومستوى المخاطر الذي يمكن تحمله.