Les ventes de luxe immobilier à Manhattan restent fermes malgré les craintes d'un 'effet Mamdani'.

Central Park Tower, à gauche, et One57, au centre, le long de Billionaire's Row à New York, le 1er mai 2026.

Michael Nagle | Bloomberg | Getty Images

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Un mois après l'adoption d'une taxe sur les résidences secondaires à New York, les ventes de biens immobiliers de luxe restent solides et les stocks diminuent, selon les courtiers et les analystes.

Lorsque la gouverneure de New York Kathy Hochul et la législature de l'État ont approuvé la taxe dite « pied-à-terre » le 27 mai, les agents immobiliers et les promoteurs ont prédit un impact immédiat. Les courtiers ont déclaré que les riches New-Yorkais fuiraient vers la Floride, les promoteurs ont affirmé qu'ils suspendraient les nouveaux projets et les lobbyistes immobiliers ont anticipé une baisse de l'emploi. Beaucoup ont cité ce qu'ils ont appelé « l'effet Mamdani », en référence au maire de New York Zohran Mamdani et à une éventuelle fuite des richesses due aux impôts.

« La taxe sur les résidences secondaires va freiner l'activité du marché, réduire la valeur des propriétés, nuire aux nouveaux développements et affaiblir l'économie de la ville », a déclaré le Real Estate Board of New York dans un communiqué peu après l'adoption de la mesure.

Pourtant, les ventes d'appartements de luxe montrent peu de signes de faiblesse. 126 contrats ont été signés pour des appartements à 4 millions de dollars ou plus en juin, contre 124 au cours de la même période de quatre semaines l'année dernière, selon Olshan Realty.

Le prix moyen d'un appartement à Manhattan a atteint son deuxième niveau le plus élevé jamais enregistré au deuxième trimestre, en hausse de 5 % sur un an pour atteindre environ 2,2 millions de dollars, selon Brown Harris Stevens. Les ventes d'appartements entre 10 et 20 millions de dollars ont bondi de 55 %, selon Compass. Les ventes d'appartements de plus de 20 millions de dollars ont augmenté de 33 %, avec des prix demandés moyens en hausse de 14 %, a indiqué la société de courtage immobilier.

Les transactions de juin comprenaient un duplex penthouse à 80 millions de dollars dans un nouvel immeuble résidentiel près de West Village à Manhattan, un appartement à 26 millions de dollars dans le centre-ville et une coopérative à 22 millions de dollars dans l'Upper East Side. Les courtiers affirment que si certains acheteurs ont d'abord été effrayés par la taxe, le flot de liquidités provenant des récentes introductions en bourse et la richesse croissante due à la hausse des prix des actifs ont surpassé leurs craintes.

« La quantité d'argent qui circule est insensée », a déclaré Lauren Muss de Douglas Elliman, qui a vu un appartement à 17,5 millions de dollars mis en vente et signé en juin. « Nous voyons de grosses affaires arriver chaque jour. Cela ne fait que s'intensifier. »

Il est bien sûr trop tôt pour juger des impacts à long terme de la taxe. Et les avocats spécialisés en immobilier prédisent des années de litiges concernant les évaluations, les conseils de copropriété, le statut de résidence et d'autres questions liées à la nouvelle taxe. Bien que Hochul et Mamdani aient déclaré que la taxe rapporterait 500 millions de dollars par an, le contrôleur de la ville de New York estime qu'elle rapportera entre 340 et 380 millions de dollars.

Pourtant, les meilleurs courtiers affirment que les craintes liées à la taxe pied-à-terre s'estompent rapidement. La surtaxe, imposée aux résidences non principales évaluées par la ville à plus d'un million de dollars, a été proposée pour la première fois en avril, approuvée en mai et est officiellement entrée en vigueur cette semaine. Elle s'applique aux résidences répondant aux critères fiscaux à compter du 5 janvier 2026. Ainsi, tout acheteur de pied-à-terre coûteux cette année sera soumis à la taxe.

Certains acheteurs ont initialement suspendu leurs transactions lorsque la taxe a été proposée, selon les agents. Scott Hustis, de Paradigm Advisory chez Compass, a déclaré avoir mis en vente un duplex penthouse à 16,5 millions de dollars dans la Madison Square Park Tower le 8 avril. Un acheteur a manifesté un intérêt immédiat et s'apprêtait à faire une offre, a-t-il dit, mais lorsque Hochul a annoncé la taxe proposée une semaine plus tard, l'acheteur s'est retiré.

Cependant, fin mai, à mesure que les détails de la taxe devenaient plus clairs, les acheteurs sont revenus sur le marché. Le penthouse est entré en contrat le 6 juin.

« Il y a beaucoup de confiance dans l'air », a déclaré Hustis. « Les marchés sont solides. Beaucoup plus d'acheteurs new-yorkais sortent du bois. »

Hustis a refusé de commenter l'acheteur du penthouse à 16,5 millions de dollars ou s'il s'agira d'une résidence principale. Dans le cas contraire, l'appartement serait soumis à une facture de taxe pied-à-terre de plus de 98 000 dollars pour l'exercice en cours, en plus des impôts fonciers, selon les évaluations de la ville.

Mais Hustis a déclaré que les acheteurs très fortunés sont plus préoccupés par le fait d'acheter au bon moment dans le cycle du marché que par le paiement d'une taxe supplémentaire.

« En ce moment, ils voient des biens passer en contrat et les prix ne baissent pas, et ils décident d'agir », a-t-il déclaré.

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La faible offre exerce une pression supplémentaire sur les acheteurs. Jonathan Miller, PDG de la société d'évaluation et de recherche Miller Samuel, a déclaré que les stocks de luxe ont diminué de 40 % par rapport à l'année dernière et sont désormais au plus bas niveau qu'il ait observé depuis qu'il a commencé à les suivre en 2004.

Marc Palermo de Douglas Elliman a une annonce pour un appartement de 19 millions de dollars, de 4 700 pieds carrés, au 565 Broome St., la tour d'appartements en verre dont les acheteurs ont inclus le grand joueur de tennis Novak Djokovic, le cofondateur d'Uber Travis Kalanick et la nièce du président Mary Trump. À l'automne 2025 et au début de 2026, l'annonce a attiré plusieurs offres à 20 % ou 25 % en dessous du prix demandé, a déclaré Palermo. Pourtant, l'immeuble a maintenu son prix.

À la fin du printemps, alors que les marchés surmontaient les craintes liées à la guerre en Iran, l'introduction en bourse de SpaceX et d'autres offres créaient des événements massifs de liquidité, le marché de Manhattan a repris vie, selon les courtiers. Palermo a déclaré avoir reçu une « offre solide » pour l'appartement à 19 millions de dollars et il est entré en contrat fin juin. Bien qu'il ait refusé de commenter l'acheteur, il a déclaré que celui-ci possédait déjà une unité dans l'immeuble et souhaitait s'agrandir. Comme l'acheteur n'est pas un résident fiscal principal de New York, il devra probablement payer une taxe pied-à-terre.

« Les gens ont pris une respiration, ils se sont adaptés à la nouvelle réalité et les plus intelligents se sont précipités », a déclaré Palermo.

Il a ajouté que les deux autres premiers enchérisseurs pour l'annonce de Broome Street ont également fini par conclure sur d'autres appartements récemment — l'un pour un appartement à 15 millions de dollars et l'autre pour un appartement à 17 millions de dollars. Il a déclaré que pratiquement tous les acheteurs haut de gamme de Manhattan paient en espèces, sans hypothèque.

Parallèlement aux gains du marché boursier et au boom de la finance, ce que l'on appelle la grande transmission de richesse stimule également la demande à Manhattan. Palermo a déclaré qu'il réalise un certain nombre de transactions haut de gamme avec des acheteurs de moins de 40 ans pour lesquels les parents, un family office ou une fiducie sont l'acheteur sous-jacent.

« Nous voyons beaucoup de cadeaux venant des parents », a-t-il déclaré. « Si vous avez moins de 40 ans et que vous achetez à New York, il y a de fortes chances que vous ne gagniez pas assez pour acheter par vous-même. »

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