# Ketika Real Estat Bertemu Penipuan Kabel: Skema Hipotek $54,7 Juta yang Menipu Pemberi Pinjaman Federal

Aron Puretz baru saja menjadi kisah peringatan lain tentang bagaimana kantong dalam dan pemalsuan dokumen yang kreatif dapat terjadi—sampai tidak lagi. Investor berusia 53 tahun dari New Jersey ini baru saja mengaku bersalah atas pengaturan **penipuan hipotek senilai $54,7 juta**, dan buku pedoman yang dia gunakan pada dasarnya adalah setara dunia nyata dari rug pull, kecuali alih-alih kripto, ini adalah perumahan multifamily dan properti komersial.

Inilah skema penipuan secara singkat: Puretz akan mengakuisisi properti dengan harga yang sah, kemudian segera "menggandakan" mereka di atas kertas dengan penilaian yang dibesar-besarkan kepada pemberi pinjaman. Selisih antara harga sebenarnya dan harga palsu? Di situlah dia dan timnya mengantongi jutaan.

# # Mekanika Kon

**Pembalikan properti dengan dokumen palsu**
- **Maple Lawn (Illinois)**: Dibeli seharga $4.1M pada Feb 2017, dijual ke pemberi pinjaman seharga $5.8M melalui kontrak palsu. Sebuah perusahaan penyelesaian di Lakewood secara harfiah melakukan dua penutupan—satu nyata, satu palsu.
- **Big Country Chateau (Arkansas)**: Puretz menyembunyikan keterlibatannya sepenuhnya untuk menghindari pengawasan HUD, menggunakan entitas shell untuk memimpin kesepakatan.
- **Troy Technology Park (Michigan)**: Langkah yang paling berani—dibesar-besarkan dari $42,7 juta menjadi $70M dengan mengajukan surat niat yang dipalsukan yang mengklaim bahwa pihak ketiga membeli seharga $68 juta. Mereka bahkan mengatur pinjaman jangka pendek $30M untuk membuatnya *terlihat* seolah-olah mereka memiliki likuiditas.

Polanya: memalsukan dokumen → menggelembungkan penilaian → pemberi pinjaman menanggung kerugian → Apex Equity Group mendapatkan keuntungan.

# # Mengapa Ini Penting

Ini bukan sekadar kejahatan kelas menengah. Puretz memanfaatkan sistem hipotek menggunakan teknik yang mencerminkan eksploitasi DeFi yang canggih—kontrak berlapis, entitas cangkang (JPC Charities), dan dokumentasi palsu untuk menciptakan ilusi legitimasi. Pemberi pinjaman federal seperti Federal Home Loan Mortgage Corporation dan HUD ditipu hingga puluhan juta.

Untuk konteks: jika Anda berada di dunia crypto, Anda telah melihat pola serupa dengan kemitraan palsu dan penilaian yang dibesar-besarkan. Perbedaannya? Di sini, gedung nyata dan uang federal terlibat.

# # Kalimat

Puretz menghadapi **hukuman penjara federal hingga 5 tahun**. Penjatuhan hukuman adalah pada 30 Okt.

**Inti dari pesan**: Baik itu hipotek atau token, segitiga penipuan tetap sama—dokumen yang dipalsukan + nilai yang dibesar-besarkan + pihak yang naif = tuntutan federal.