擁有 350 間或以上獨棟家庭出租屋（single-family rental）資產的機構投資人，自 2 月 1 日以來，已將其房源掛牌量翻倍。這是因為一項新近生效的美國住房立法禁止他們再購買更多獨棟家庭出租屋。截至本月，已有 9,447 間房屋、總計以 31 億美元的要價掛牌出售；根據 Parcl Labs 的房地產數據，這較 2 月 1 日時的 4,166 處房產增加。該立法鎖定約 589,000 間房屋的投資人控制量，約占美國 1,400 萬間獨棟家庭出租屋的 3.9%。該禁令並不要求出售目前持有的物業，但禁止未來購買，除非符合特定例外，包括「以租代建」（build-to-rent）開發案。兩黨立法者均支持該措施，理由是擔憂機構以現金全額收購推高房價，並使個別自住屋主的買家處於不利地位。
投資人出售活動加速
在 Parcl Labs 追蹤的期間內，機構投資人持有並掛牌出售的房屋數量增加 127%。Parcl Labs 共同創辦人 Jason Lewris 表示：「待售變化的速度值得關注。這些數字不太可能在幾個月內就轉化為實際處分，因為銷售週期可能需要很久，但它是觀察機構行為最迅速的指標。」該立法將「機構投資人」界定為持有 350 間或以上房屋者；這一門檻低於產業傳統基準的 1,000 間。這一類別的投資人約占截至年初至今淨售出（net selling）的 40%。
最大房東領銜拋售浪潮
七家最大的獨棟家庭出租屋營運商 --- Progress Residential、Invitation Homes、AMH、Tricon、FirstKey、Amherst 與 VineBrook --- 自 1 月 1 日以來出售的房屋比其購買多 3,180 間。這些公司合計約擁有 40 萬間房屋。VineBrook 目前約有接近 10% 的投資組合在市場上出售，約 1,900 間房屋、總要價為 2.85 億美元。Invitation Homes 與 AMH 這兩家上市的獨棟家庭出租屋 REITs，分別掛牌出售 549 間與 536 間。該板塊中最大的房東 Progress Residential 則有 143 處房產在售。
以租代建（Build-to-Rent）浮現為策略替代方案
產業高層正在將資金重新導向新法允許的投資類別。「我們可以買以租代建，這是新住房的一個主要組成部分。我們也能在其他多種例外下購買，包括『以租代修』（rent-to-renovate），也就是我們改善房屋存量，或是『購屋轉型』（homeownership boost），讓人們能從租客轉變為屋主、進入他們想要的地點，」Pretium 聯席總裁 Stephen Scherr 在 CNBC《Squawk on the Street》採訪中表示。Pretium 是 Progress Residential 的母公司。AMH 自 2017 年開始開發以租代建物業，並已在 180 個社區建造超過 14,000 戶可出租的房屋。Invitation Homes 今年年初購入了以亞特蘭大為基地的房屋建商 ResiBuilt。「在被移除強制處分要求（forced disposition）後，融資案例已實質改變。貸款方可以再次承作（underwrite）［以租代建］，而我們開始看到這種情況正在發生，」John Burns Research and Consulting 的租賃研究副總裁 Chris Nebenzahl 在一份撰文中寫道。
價格折扣顯示市場調整
機構賣家對已掛牌物業提供的降價幅度，高於整體市場。依 Parcl Labs 指出，全國而言，所有在售掛牌中有 38.7% 含有降價；而在持有 350 間或以上獨棟家庭出租屋的機構投資人群組中，則有 54% 的房產帶有降價。自 5 月上旬以來，從約 3.1% 的要價價值折讓，進一步加深至 4%。Lewris 在一則陳述中表示：「就我們所能判斷，考量到美國房價所處的位置，其中部分可歸因於策略轉變 --- 透過剔除表現跑輸（underperforming）的資產，從美國高價房價值中回收高額現金，並將這些資本導向成長領域，例如以租代建。」
常見問題（FAQ）
新的美國住房立法禁止機構投資人做什麼？
新近生效的立法禁止機構投資人（定義為持有 350 間或以上房屋者）購買更多獨棟家庭出租屋物業。該禁令並不會迫使投資人出售其目前持有的房屋，但會阻止未來取得，除非符合特定例外，包括以租代建開發案、以租代修專案，以及購屋轉型計畫。
受該禁令影響的機構投資人目前擁有多少間房屋？
持有 350 間或以上房屋的投資人控制約 589,000 間獨棟家庭出租屋，佔美國 1,400 萬間獨棟家庭出租屋的 3.9%。該類別中七大房東合計約擁有 40 萬間房屋，且自 1 月 1 日以來出售的房產比其購買多 3,180 間。
