كم مرة يمكنك إعادة تمويل منزل؟ ما يجب أن يعرفه مالكو المنازل

لا يوجد حد رسمي لعدد المرات التي يمكنك فيها إعادة تمويل الرهن العقاري. من الناحية التقنية، طالما كنت مؤهلاً برصيد ائتماني جيد ودخل ثابت، فإن المقرضين سيوافقون على طلب إعادة التمويل الخاص بك مرارًا وتكرارًا. ومع ذلك، فإن السؤال الحقيقي ليس هل يمكنك إعادة التمويل عدة مرات — بل هل ينبغي عليك ذلك.

فخ التكاليف المخفية في إعادة التمويل المتكرر

كل عملية إعادة تمويل تأتي مع نفقات مقدمة كبيرة. رسوم إصدار الرهن العقاري، رسوم التقييم، تأمين العنوان، وغيرها من تكاليف الإغلاق غالبًا ما تصل إلى آلاف الدولارات. هنا يكمن معظم خطأ أصحاب المنازل.

عندما تعيد التمويل للمرة الثانية، أنت تدفع مجموعة أخرى من تكاليف الإغلاق قبل أن تسترد ما أنفقته من الجولة الأولى. يجب أن تعمل الحسابات لصالحك: يجب أن يكون انخفاض سعر الفائدة كبيرًا بما يكفي لتعويض كلا المجموعتين من الرسوم. إذا انخفضت الأسعار بشكل طفيف بين عمليات إعادة التمويل، فإنك تضيع المال.

عامل الوقت: لماذا يهم التوقيت

لنفترض أن معدل الرهن الحالي لديك هو 5% وأعدت التمويل عندما وصل المعدل إلى 4.5%. لكن بعد ستة أشهر، انخفض المعدل فقط إلى 4.3%. هذا الفرق البالغ 0.2% قد لا يبرر دفع من 3,000 إلى 5,000 دولار أخرى في تكاليف الإغلاق. أنت بحاجة إلى حركة سعرية أكثر درامية لجعل عمليات إعادة التمويل المتكررة مجدية.

الأسعار لا تتغير بسرعة أو بشكل متكرر بما يكفي لدعم إعادة التمويل كل بضعة أشهر. حتى عندما تدفع الاتجاهات الاقتصادية الأوسع الأسعار نحو الانخفاض، فإن التغيرات تحدث تدريجيًا على مدى شهور أو سنوات.

فخ جدول القرض: كيف يمكن أن يكلفك إعادة التمويل أكثر

إليك أكثر النتائج التي يتم تجاهلها عند إعادة التمويل مرارًا وتكرارًا: إعادة تعيين مدة القرض.

إذا أخذت رهنًا لمدة 30 سنة وأجريت دفعات لمدة خمس سنوات، فقد استهلكت خمس سنوات من سداد رأس المال. ولكن عندما تعيد التمويل إلى قرض جديد لمدة 30 سنة، فإنك تعيد تشغيل الساعة. أنت تعود إلى 30 سنة من المدفوعات — مما يعني إضافة 25 سنة إضافية إلى الجدول الزمني الأصلي.

إذا قمت بإعادة التمويل ثلاث مرات بدلاً من مرة واحدة، فقد تضيف سنوات إلى إجمالي فترة السداد. حتى مع انخفاض سعر الفائدة، فإن دفع الفائدة على فترات أطول بشكل كبير يمكن أن يلغي مدخراتك. على مدى 40 سنة بدلاً من 30، يصبح التأثير التراكمي على إجمالي الفوائد المدفوعة كبيرًا.

استراتيجية إعادة التمويل الذكية

قبل إعادة التمويل، احسب ثلاثة أشياء:

فترة التعادل: كم من الوقت حتى تغطي مدخرات الفائدة تكاليف الإغلاق؟ إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل أقل من تلك الفترة، لا تعيد التمويل.

ميزة السعر: هل السعر الجديد أقل بنسبة 0.5-1% على الأقل من السعر الحالي؟ الفجوات الصغيرة نادرًا ما تبرر التكاليف.

جدول القرض الخاص بك: هل ستؤدي إعادة التمويل إلى تمديد تاريخ السداد؟ إذا كان الأمر كذلك، قم بإجراء مقارنة كاملة لتكلفة 30 سنة، وليس فقط تقليل الدفعة الشهرية.

الواقع هو أن معظم أصحاب المنازل سيعيدون التمويل صفر إلى مرتين خلال عمر رهنهم العقاري. بيئة الأسعار لا تتغير بما يكفي، وتكاليف الإغلاق مرتفعة جدًا، لدعم إعادة التمويل المتكرر. أحيانًا يكون الصبر أكثر ربحية من التصرف.