Сколько раз можно рефинансировать дом? Что должны знать владельцы домов

Официальных ограничений по количеству рефинансирований ипотеки не существует. Технически, при условии хорошей кредитной истории и стабильного дохода, кредиторы будут одобрять вашу заявку на рефинансирование неоднократно. Однако настоящий вопрос не в том, можете ли вы рефинансировать несколько раз — а в том, следует ли.

Подводные камни множественного рефинансирования

Каждое рефинансирование сопровождается значительными первоначальными расходами. Комиссии за оформление ипотеки, расходы на оценку, страхование титула и другие закрывающие издержки часто достигают тысяч долларов. Именно здесь большинство домовладельцев сталкиваются с проблемой.

Когда вы рефинансируете второй раз, вы платите еще один набор затрат, не восстановившись после первого. Расчеты должны работать в вашу пользу: снижение процентной ставки должно быть достаточно значительным, чтобы компенсировать оба набора сборов. Если ставки уменьшаются минимально между рефинансами, вы просто теряете деньги.

Временной фактор: почему важен момент

Допустим, ваша текущая ставка по ипотеке — 5%, и вы рефинансируете, когда ставки опустились до 4,5%. Но через шесть месяцев ставки поднимаются только до 4,3%. Разница в 0,2% может не оправдывать дополнительных затрат в размере 3,000–5,000 на закрытие сделки. Для оправдания нескольких рефинансов нужны более значительные колебания ставок.

Ставки не меняются настолько быстро или часто, чтобы оправдать рефинансирование каждые несколько месяцев. Даже при общем снижении ставок в экономике, изменения происходят постепенно — за месяцы или годы.

Ловушка с графиком кредита: как рефинансирование может вам навредить

Самое недооцененное последствие многократных рефинансов — сброс срока кредита.

Если вы взяли ипотеку на 30 лет и платите ее в течение пяти лет, вы уже погасили часть основного долга. Но при рефинансировании на новую 30-летнюю ипотеку вы начинаете заново отсчет. Вы возвращаетесь к 30 годам платежей — то есть к еще 25 годам сверх вашего первоначального срока.

Если вы рефинансируете три раза вместо одного, вы можете увеличить общий срок погашения. Даже при более низкой ставке, выплата процентов за значительно более длительный период может нивелировать ваши сбережения. За 40 лет вместо 30, эффект сложных процентов по общей сумме выплат становится значительным.

Умная стратегия рефинансирования

Перед рефинансированием рассчитайте три вещи:

Точка безубыточности: за какое время сэкономленные проценты покроют ваши затраты на закрытие? Если вы планируете жить в доме меньше этого срока, не стоит рефинансировать.

Преимущество по ставке: на сколько новая ставка ниже вашей текущей как минимум на 0,5–1%? Меньшие разницы редко оправдывают затраты.

Срок кредита: удлинит ли рефинансирование срок выплаты? Если да, проведите полный расчет стоимости на 30 лет, а не только сравнение ежемесячных платежей.

Реальность такова, что большинство домовладельцев рефинансируют от нуля до двух раз за весь срок ипотеки. Условия рынка и высокие затраты на закрытие делают частое рефинансирование невыгодным. Иногда терпение оказывается более прибыльным, чем поспешные действия.