Điều Gì Thật Sự Đẩy Lãi Suất Thế Chấp Của Bạn Lên Cao Hơn: Ngoài Việc Cắt Lãi Suất của Fed

Khi Cục Dự trữ Liên bang cắt giảm lãi suất, bạn sẽ nghĩ rằng lãi suất thế chấp sẽ tự động giảm. Nhưng thực tế gần đây không phải vậy. Sự thật phức tạp hơn nhiều, và hiểu rõ các yếu tố thực sự ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp—đặc biệt là Chỉ số MOVE và cơ chế thị trường trái phiếu—là điều cần thiết cho bất kỳ ai đang tìm kiếm một khoản vay thế chấp ngày nay.

Trụ cột Trái phiếu Kho bạc: Phương hướng thực sự của Lãi suất Thế chấp của bạn

Điều mà hầu hết người vay không nhận ra là: lãi suất thế chấp của bạn không được Cục Dự trữ Liên bang trực tiếp thiết lập. Thay vào đó, nó theo dõi lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm, hoạt động độc lập trên thị trường trái phiếu. Hãy nghĩ nó như là chuẩn mực mà các nhà cho vay thế chấp sử dụng để định giá khoản vay của họ.

Khi lợi suất trái phiếu kho bạc tăng vọt, lãi suất thế chấp gần như ngay lập tức theo sau. Gần đây, một báo cáo việc làm rất tích cực đã đẩy lợi suất trái phiếu 10 năm tăng cao, gây ra hiệu ứng lan truyền ngay lập tức trên thị trường thế chấp. Sự liên kết trực tiếp này có nghĩa là các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp thường không liên quan gì đến chính sách của Fed—chúng bị chi phối bởi những gì đang diễn ra trên thị trường trái phiếu rộng lớn hơn.

Chỉ số MOVE: Thẻ bài biến động

Chỉ số MOVE đo lường điều gì đó khiến các tổ chức tài chính lo sợ: sự không chắc chắn trong thị trường lãi suất. Trong vài tuần gần đây, chỉ số biến động này đã tăng 30%, và con số đơn lẻ đó đã trở thành yếu tố chính ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp trên toàn quốc.

Cách hoạt động của nó như sau: Chỉ số MOVE và chênh lệch lãi suất thế chấp (khoảng cách giữa lãi suất thế chấp và lợi suất trái phiếu 10 năm) di chuyển cùng nhau một cách chặt chẽ. Khi sự biến động tăng cao, các ngân hàng mở rộng chênh lệch đó—tăng thêm phần thưởng rủi ro cho mỗi khoản thế chấp họ cung cấp. Đó là lớp đệm của họ chống lại điều chưa biết.

Tại sao Ngân hàng yêu cầu một lớp đệm lớn hơn: Hiệu ứng lan tỏa

Khi sự biến động lãi suất tăng lên, đặc biệt là tăng lên theo chiều hướng đi lên, nó gây ra khó khăn thực sự cho người vay. Lãi suất cao hơn gây áp lực lên ngân sách gia đình, khiến mọi người khó có thể trả nợ các khoản thế chấp hiện tại. Các ngân hàng, dự đoán khả năng vỡ nợ, phản ứng bằng cách mở rộng chênh lệch—tăng phí để bù đắp rủi ro tăng cao.

Hiện tượng này giải thích tại sao các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp không chỉ là mức lãi suất mà còn là sự không chắc chắn về lãi suất. Chênh lệch càng lớn, lãi suất thế chấp của bạn càng cao, ngay cả khi lợi suất trái phiếu cơ bản vẫn ổn định.

Điểm tín dụng của bạn: Yếu tố cá nhân trong bức tranh

Trong khi các lực lượng vĩ mô như Chỉ số MOVE nằm ngoài tầm kiểm soát của cá nhân, điểm tín dụng của bạn vẫn là đòn bẩy cá nhân của bạn. Các nhà cho vay đánh giá khả năng tín dụng dựa trên điểm tín dụng của bạn—một biểu diễn số về lịch sử tín dụng và hành vi tài chính của bạn.

Điểm tín dụng cao hơn báo hiệu rủi ro thấp hơn đối với các ngân hàng, thường dẫn đến lãi suất thế chấp thấp hơn. Ngược lại, điểm thấp có thể cộng thêm hàng trăm nghìn đô la vào tổng chi phí thế chấp trong suốt đời vay của bạn. Đây là một trong số ít các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp mà bạn thực sự có thể kiểm soát.

Tổng hợp lại: Một cơn bão hoàn hảo cho lãi suất cao hơn

Sự tăng đột biến gần đây của lãi suất thế chấp không phải là ngẫu nhiên. Đó là sự hội tụ của ba động thái: lợi suất trái phiếu đã tăng cao (do dữ liệu việc làm), Chỉ số MOVE đã tăng 30% (phản ánh sự không chắc chắn của thị trường), và chênh lệch đã mở rộng tương ứng (ngân hàng tự bảo vệ mình).

Nếu bạn hy vọng có thể tận dụng các yếu tố thuận lợi ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp, hãy tập trung vào những điều quan trọng: giảm thiểu sự biến động của thị trường trái phiếu, duy trì hồ sơ tín dụng vững chắc, và chọn thời điểm nộp hồ sơ trong những giai đoạn thị trường trái phiếu tương đối yên tĩnh.

Tương lai tài chính của người vay phụ thuộc vào việc hiểu các cơ chế liên kết này. Bạn không thể kiểm soát các quyết định của Fed hoặc tâm lý thị trường trái phiếu, nhưng bạn có thể kiểm soát điểm tín dụng của mình và thời điểm nộp hồ sơ vay thế chấp.