وقّعت شركة كورامكو لإدارة الأصول مذكرة تفاهم الشهر الماضي للاستحواذ على مبنيي دونغكيونغ وسانغكيونغ القريبين من محطة غانغنام وإعادة تطويرهما، مع بدء الإجراءات في سبتمبر. وسيجري تحويل المبنيين المتجاورين إلى مجمّع واحد يمتد من 7 طوابق تحت الأرض إلى 24 طابقًا فوقها، بإجمالي مساحة أرضية يبلغ 12,390 بيوونغ (40,887 م²)، مع إدخال مرافق للمكاتب والإقامة السياحية. تأتي إعادة التطوير في أعقاب ارتفاعات مستمرة في الإيجارات بمنطقة الأعمال في سيول، مقاطعة غانغنام للأعمال (GBD)، حيث بلغ متوسط الإيجار في الربع الثاني 136,200 وون لكل 3.3م²، متجاوزًا للمعدل في منطقة الأعمال المركزية (CBD) البالغ 135,200 وون لأول مرة منذ أن بدأت شركة سافيلز كوريا تحليل سوق المكاتب في عام 1997.
كورامكو تُنشئ صندوق REIT للمشروع لتطوير متكامل
شكّلت شركة كورامكو لإدارة الأصول تحالفًا للاستحواذ الشهر الماضي ودخلت في اتفاقية أعمال مع البائعين لأغراض إعادة التطوير، ثم بدأت بعد ذلك في تجنيد المستثمرين. وقد حصل مدير الأصول على استثمار أولي من كل من المستثمرين الماليين (FI) والمستثمرين الاستراتيجيين (SI) مع اهتمام قوي بمنطقة GBD.
تخطط كورامكو لإتمام التعاقد مع البائعين في أقرب وقت في الشهر المقبل، وتأسيس صندوق REIT للمشروع. ومن المقرر إغلاق الصفقة في سبتمبر، وعندها ستبدأ إجراءات إعادة التطوير المتكاملة لمبنيي دونغكيونغ وسانغكيونغ.
خطة التطوير تشمل مكاتب وإقامة سياحية
ستُنشئ إعادة التطوير منشأة تضم 7 طوابق تحت الأرض و24 طابقًا فوق الأرض، بإجمالي مساحة أرضية قدرها 12,390 بيوونغ (40,887 م²). وبدلًا من الاكتفاء بمرفق مكاتب بسيط، تتضمن الخطة مرافق إقامة سياحية ضمن مبنى متعدد الاستخدامات. ويعكس إدراج مرافق الإيواء كلاً من نمو معدلات إيجارات GBD وزيادة أعداد السياح الأجانب مدفوعة بتوسّع موجة كوريا (Korean Wave).
إيجارات GBD تتجاوز CBD لأول مرة منذ 1997
وفقًا لشركة خدمات العقارات التجارية سافيلز كوريا، سُجّل متوسط الإيجار الاسمي للمكاتب الرئيسية في GBD في الربع الثاني عند 136,200 وون لكل 3.3م². ويأتي هذا الرقم أعلى بـ 1,000 وون من إيجار CBD البالغ 135,200 وون. وتُعد هذه أول مرة تنعكس فيها معدلات الإيجار بين المنطقتين منذ أن بدأت سافيلز كوريا تحليل سوق مكاتب سيول في عام 1997.
اكتمال المبنيين عامي 1986 و1991 لإجراء تحول يستمر 40 عامًا
يُنظر إلى مبنيي دونغكيونغ وسانغكيونغ، إلى جانب أبراج LG توين تاورز (سابقًا Lucky Goldstar Twin Towers) في يوييدو، سيول، باعتبارهما من روّاد مفهوم المبنيين المتوأمين. وقد أصبحت المباني المتوأمة شائعة بدءًا من الثمانينيات لأن وجود مبنيين في منطقة واحدة يوفّر تأثيرات ترويجية كبيرة عبر العمل كنقاط معالم إقليمية، كما يتجنب تعديلات الارتفاع المطلوبة بموجب قيود الكود التي تستند إلى عرض الطريق.
وبإعادة تطوير كورامكو، سيعود مبنيا دونغكيونغ وسانغكيونغ إلى الحياة بعد 40 عامًا. فقد اكتمل مبنى سانغكيونغ في 1986، بينما حصل مبنى دونغكيونغ على موافقة الاستخدام في 1991. وتبلغ مساحة الطابق لكلٍ من المكاتب متشابهة تقريبًا، إذ تبلغ 2,880 بيوونغ و2,975 بيوونغ على التوالي.
المبنيان على بُعد دقيقة مشيًا من محطة غانغنام
يقع مبنيا دونغكيونغ وسانغكيونغ على شارع تيهران-رو، على بُعد دقيقة مشيًا من محطة غانغنام، وهي نقطة تحويل للخط 2 وخط شينبوندانغ (Shinbundang Line). تضمن هذه الموقع في الوقت نفسه حركة مشاة وافرة وطلبًا مستقرًا من المستأجرين في قلب منطقة GBD. وقال مسؤول في قطاع الخدمات المصرفية الاستثمارية: «يتجه تفضيل المستثمرين من منطقة CBD التي تواجه مخاوف من زيادة المعروض إلى منطقة GBD»، مضيفًا: «بمجرد اكتمال إعادة التطوير المتكاملة، يُتوقع أن تصبح أصلًا يرمز إلى GBD».
الأسئلة الشائعة
س: متى ستبدأ شركة كورامكو لإدارة الأصول إجراءات إعادة تطوير مبنيي دونغكيونغ وسانغكيونغ؟
ج: وقّعت كورامكو مذكرة تفاهم مع البائعين الشهر الماضي. وتخطط الشركة لإتمام التعاقد في أقرب وقت في الشهر المقبل، وإنشاء صندوق REIT للمشروع، وبدء إجراءات إعادة التطوير في سبتمبر بعد إغلاق الصفقة.
س: ما مواصفات المبنى المتكامل المخطط؟
ج: ستُنشئ إعادة التطوير منشأة تضم 7 طوابق تحت الأرض و24 طابقًا فوق الأرض، بإجمالي مساحة أرضية قدرها 12,390 بيوونغ (40,887 م²). وسيشمل المبنى مرافق للمكاتب ومرافق إقامة سياحية معًا باعتباره مجمّعًا متعدد الاستخدامات.
س: كيف تقارن معدلات إيجارات GBD بمعدلات CBD؟
ج: وفقًا لسافيلز كوريا، بلغ متوسط الإيجار الاسمي لعمليات المكاتب الرئيسية في GBD في الربع الثاني 136,200 وون لكل 3.3م²، متجاوزًا معدل CBD البالغ 135,200 وون بمقدار 1,000 وون. وتمثل هذه أول انعكاس في معدلات الإيجار بين المنطقتين منذ أن بدأت سافيلز كوريا تحليل السوق في عام 1997.
