أنهت الحكومة الكورية الجنوبية الإعفاء من ضريبة الأرباح الرأسمالية الإضافية لأصحاب المنازل المتعددة في مايو، وأشارت إلى إصلاحات محتملة لنظام الإيجار المسجل الشهر الماضي، مما أثار انتقادات لاتباعها نهجاً ضريبياً في سياسة العقارات. تهدف هذه الإجراءات إلى تشجيع أصحاب المنازل المتعددة على طرح العقارات في السوق. يرى المنتقدون أن الحكومة أغفلت الحاجة إلى تدابير تكميلية تعالج العرض والطلب الكلي في السوق، مثل الحفاظ على مزايا نظام الإيجار المسجل أو تنفيذ سياسات إيجار قائمة على البناء.
ووفقاً لقطاع العقارات في 7 من الشهر، أشارت الحكومة إلى إمكانية إصلاح الإعفاء من ضريبة الأرباح الرأسمالية الإضافية المطبق على الإيجارات المسجلة، بعد استئناف تطبيق ضريبة الأرباح الرأسمالية الإضافية لأصحاب المنازل المتعددة في مايو. ضريبة الأرباح الرأسمالية الإضافية هي نظام يرفع معدلات الضريبة بناءً على عدد المنازل المملوكة عند بيع العقارات في المناطق المستهدفة للتعديل. بعد أن تم تعليقها منذ مايو 2022 بسبب اعتبارات العدالة الضريبية بين العقارات السكنية وغير السكنية، استؤنف تطبيقها في مايو من هذا العام.
أثار مفوض مصلحة الضرائب الوطنية ليم غوانغ-هيون احتمال إصلاح نظام شراء الإيجار المسجل، الذي يعفي أصحاب المنازل المتعددة المسجلين إيجاراتهم من ضريبة الأرباح الرأسمالية الإضافية، عبر X (تويتر سابقاً) الشهر الماضي.
![Seoul Songpa District Office Urban Rental Business Civil Service Office]()
مكتب الخدمة المدنية لأعمال الإيجار الحضري في منطقة سونغبا في سيول [المصدر: صورة أرشيفية لوكالة يونهاب للأنباء]
الحكومة عدّلت سياسة الإيجار المسجل عبر تغييرات ضريبية منذ 2017
بينما أيد البعض استئناف ضريبة الأرباح الرأسمالية الإضافية بسبب المزايا المفرطة للإعفاء، ظهرت حجج معاكسة بأن الحكومة فشلت في مراعاة حصة القطاع الخاص في سوق الإيجار وحجم المعروض الإيجاري عند تطبيق التخفيضات الضريبية. وهذا يعني أن التدابير التي تتجاوز السياسة الضريبية كان ينبغي تنفيذها بالتوازي.
ووفقاً لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل، بلغ مجموع الإسكان العام المؤجر 1.86 مليون وحدة (22%)، بينما بلغ الإسكان الخاص المؤجر (بما في ذلك المسجل وغير المسجل) 6.58 مليون وحدة (78%). للإيجارات المسجلة حصة كبيرة بشكل خاص من العقارات غير الشقق. وفقاً لجمعية ملاك العقارات في كوريا، مع نهاية العام الماضي، شكلت العقارات غير الشقق 71% (690 ألف وحدة) من الإيجارات المسجلة على مستوى البلاد و83% في سيول.
ذكرت جمعية ملاك العقارات في كوريا الشهر الماضي أن متوسط أسعار الإيجار المسجلة في سيول كان نصف أسعار السوق اعتباراً من 2024، مشيرة إلى أن إلغاء الإعفاء من الضريبة الإضافية قد يقوض استقرار السكن. نظام الإيجار المسجل هو نظام تمثيلي تم تعديله بشكل أساسي من خلال المزايا الضريبية.
قدمت الحكومة تخفيضات متنوعة بما في ذلك ضريبة الاقتناء من 2017 لتنشيط الإيجارات المسجلة، لكنها فرضت ضريبة الأرباح الرأسمالية على الإيجارات المسجلة في المناطق المستهدفة للتعديل في 2018 وقللت من مزايا ضريبة الاقتناء وضريبة الأملاك في 2019. حتى ألغيت بعض الأنظمة بما فيها الإيجارات قصيرة الأجل في 2020، اتبعت الحكومة أساساً نهجاً ضريبياً في التعامل مع القضية.
صرح سونغ سيونغ-هيون، الرئيس التنفيذي لشركة سيتي آند إيكونومي، قائلاً: "مع تحول الإيجار (جونسي) إلى إيجار شهري، تحتاج الأسعار إلى العديد من الوحدات القابلة للتداول لتحقيق الاستقرار، لكن لا توجد أحجام لتلبية ذلك الطلب حالياً"، مضيفاً: "هناك حاجة لتنفيذ سياسات بمرونة أكبر".
خبراء الصناعة يقترحون بدائل تركز على العرض بدلاً من النهج الضريبي فقط
ظهرت مقترحات لإعداد خطط تحسين تركز على الوظيفة الإيجابية لنظام الإيجار المسجل في استقرار السكن مع مراعاة العدالة الضريبية. قدمت جمعية التضامن من أجل الديمقراطية التشاركية خطط تحسين لنظام الإيجار المسجل في أبريل، تضمنت إلزامية تسجيل الإيجارات السكنية وإلغاء الإيجارات قصيرة الأجل لمدة 6 سنوات.
مع الإشارة إلى ضرورة تقليل المزايا الضريبية المفرطة، ذكرت المنظمة ضرورة الحفاظ على نظام الإيجار المسجل، مستشهدة بمساهمته في استقرار السكن من خلال تدابير مثل تحديد معدل زيادة الإيجار بنسبة 5%.
كما ظهرت آراء بأنه ينبغي إعداد تدابير لتوفير المعروض الإيجاري مثل الإيجار القائم على البناء بدلاً من التركيز على الضرائب بناءً على عدد المنازل. صرح تشاي سانغ-ووك، الرئيس التنفيذي لشركة كونيكتيد غراوند، قائلاً: "يجب أن تستند الضرائب إلى إجمالي الممتلكات، لكن فرض الضرائب بناءً على عدد المنازل تسبب في بيع العقارات الإقليمية"، مضيفاً: "نظام الإيجار السكني السابق نشط فقط الإيجارات القائمة على الشراء دون زيادة الحجم الإجمالي، لذلك يجب إنشاء نظام يقدم حوافز لشركات الإيجار الإنشائية لتحقيق المعروض".
الأسئلة الشائعة
ماذا فعلت الحكومة الكورية الجنوبية بشأن ضرائب أصحاب المنازل المتعددة في مايو؟
أنهت الحكومة الكورية الجنوبية الإعفاء من ضريبة الأرباح الرأسمالية الإضافية لأصحاب المنازل المتعددة في مايو. ضريبة الأرباح الرأسمالية الإضافية ترفع معدلات الضريبة بناءً على عدد المنازل المملوكة عند بيع العقارات في المناطق المستهدفة للتعديل. تم تعليق هذا الإجراء منذ مايو 2022 لكنه استؤنف تطبيقه في مايو من هذا العام.
لماذا يهتم المنتقدون بإصلاحات الحكومة لنظام الإيجار المسجل؟
يرى المنتقدون أن الحكومة تتبع نهجاً ضريبياً دون مراعاة الحصة الكبيرة للقطاع الخاص في سوق الإيجار أو تنفيذ تدابير عرض تكميلية. اعتباراً من 2022، بلغ الإسكان الخاص المؤجر 6.58 مليون وحدة (78%) مقارنة بـ 1.86 مليون وحدة إسكان عام (22%). ذكرت جمعية ملاك العقارات في كوريا أن متوسط أسعار الإيجار المسجلة في سيول كان نصف أسعار السوق اعتباراً من 2024، محذرة من أن إلغاء الإعفاءات الضريبية قد يقوض استقرار السكن.
ما هي البدائل التي اقترحها الخبراء لسياسة الإيجار السكني في كوريا الجنوبية؟
اقترح الخبراء بدائل تركز على العرض تشمل حوافز الإيجار القائمة على البناء والضرائب بناءً على إجمالي الممتلكات بدلاً من عدد المنازل المملوكة. صرح تشاي سانغ-ووك، الرئيس التنفيذي لشركة كونيكتيد غراوند، بأنه يجب إنشاء نظام يقدم حوافز لشركات الإيجار الإنشائية لزيادة إجمالي حجم المعروض. اقترحت جمعية التضامن من أجل الديمقراطية التشاركية الحفاظ على الوظائف الإيجابية لنظام الإيجار المسجل مثل حد زيادة الإيجار بنسبة 5% مع تنفيذ تحسينات مثل إلزامية تسجيل الإيجارات السكنية.
