Desde la recuperación de acciones de baja capitalización hasta la $5B valoración: el desconcertante aumento de Opendoor

Las cifras no cuadran

Opendoor Technologies presenta uno de los fenómenos de mercado más desconcertantes de 2024. La compañía ahora tiene una capitalización de mercado que supera los $5 mil millones, sin embargo, su precio por acción ronda los $5 dólares, una paradoja que plantea serias dudas sobre las valoraciones actuales. Lo que hace que esta historia sea aún más interesante es dónde empezamos: hace apenas unos meses, a finales de junio, Opendoor, que cotiza en NASDAQ, se negociaba por debajo de $0.51, en territorio de acciones de centavo. Ese explosivo aumento de diez veces en unas semanas ha llamado la atención de todos, desde traders minoristas hasta analistas institucionales.

El verdadero misterio, sin embargo, yace debajo de la superficie. Aunque los gráficos de las acciones han mostrado ganancias impresionantes, los fundamentos comerciales subyacentes cuentan una historia radicalmente diferente. Los ingresos se han contraído durante tres años consecutivos. Las pérdidas siguen acumulándose. La empresa que una vez se posicionó como el futuro de las transacciones inmobiliarias residenciales ahora se encuentra atrapada entre el impulso especulativo y las dificultades operativas.

Cuando el modelo de negocio se rompió

La estrategia de Opendoor parecía perfectamente calibrada para un momento de mercado específico: adquirir propiedades subvaloradas en vecindarios en apreciación, invertir en renovaciones y revender a primas por encima de todos los costos asociados. Este plan prosperó durante la era de tasas hipotecarias históricamente bajas y precios de viviendas en auge.

Ese entorno ya no existe. El aumento de las tasas de interés ha reducido la asequibilidad para los compradores y, al mismo tiempo, ha desalentado a los propietarios a listar propiedades. Las cadenas de suministro siguen restringidas. La demanda permanece silenciada. Incluso plataformas importantes, como las operadas por los portales inmobiliarios en línea más grandes del país, han abandonado este espacio tras probarlo—de hecho, uno de esos competidores salió hace cuatro años tras determinar que la economía no funcionaba.

La etiqueta de acción de centavo que brevemente se le asignó a Opendoor en junio no fue casualidad; reflejaba un deterioro genuino del negocio. Cotizar a $0.51 significaba que el mercado estaba valorando en consecuencia una situación de distress significativa.

El fenómeno de las acciones meme

¿Qué cambió entre $0.51 y $5? Especulación y momentum, no mejora en el negocio. Opendoor se ha visto envuelta en la dinámica de las acciones meme, atrayendo a traders minoristas que buscan la próxima oportunidad de multiplicar su inversión. La narrativa pasó de ser un “operador de bienes raíces en dificultades” a una “recuperación golpeada”, y esa historia por sí sola ha sido suficiente para impulsar flujos de capital.

Pero aquí está la tensión: la recuperación fundamental aún no se ha materializado. Los ingresos siguen deprimidos. Las pérdidas permanecen elevadas. El mercado de bienes raíces residenciales en el que depende Opendoor continúa mostrando debilidad. Los analistas de calle reconocen esta contradicción: proyectan que en 2026 será el punto de inflexión cuando los ingresos finalmente vuelvan a crecer y las pérdidas se reduzcan de manera significativa. Eso está a años de distancia.

La cuestión de la valoración

Una valoración de $5 mil millones para una empresa con ingresos en declive y pérdidas en expansión normalmente enfrentaría escepticismo instantáneo. En el mercado actual, cotiza. Las tasas hipotecarias han comenzado a disminuir, y con la Reserva Federal iniciando recortes de tasas en septiembre, hay una esperanza renovada de que la actividad de refinanciamiento y la demanda de viviendas puedan recuperarse. Este optimismo a futuro respalda los precios actuales, aunque ponga a prueba el análisis racional.

El veredicto de la mayoría de los profesionales de Wall Street: la acción es cara en relación con los fundamentos actuales, pero potencialmente razonable si en 2026 se cumple la recuperación esperada. Los analistas pronostican un crecimiento del 15% en los ingresos el próximo año, a medida que los márgenes mejoren y las pérdidas se reduzcan. Esa es la tesis alcista que mantiene a esta empresa de $5 mil millones—que brevemente llevó la etiqueta de acción de centavo—como una opción atractiva entre los traders enfocados en el crecimiento.

La cuestión del timing para los inversores

Antes de comprometer capital, considera el historial de Opendoor. No es una historia donde la gestión haya entregado una ejecución consistente. Es una historia de circunstancias externas que cambian y del negocio que lucha por adaptarse. El modelo de compra y venta de viviendas requiere condiciones de mercado específicas: financiamiento asequible, demanda fuerte, inventario saludable y tendencias de precios favorables. La mayoría de estos factores aún no están presentes.

La acción ha entregado retornos espectaculares a corto plazo para quienes la atraparon cerca de los mínimos de acciones de centavo. Si esos retornos persistirán depende completamente de si la gestión puede ejecutar la recuperación que Wall Street ahora espera. Esa es una apuesta incierta a cualquier precio, y mucho más a valoraciones de $5 mil millones.