Lo que los inversores deben saber sobre los REIT y los ingresos recurrentes

Los inversores que buscan formas de generar dividendos de manera constante suelen encontrar que los REIT han estado presentes en el mercado de valores tailandés desde 2018. Esta herramienta financiera ha cambiado la forma de acceder a bienes raíces, facilitando el acceso para quienes no tienen suficiente capital para comprar propiedades directamente. Pero antes de decidir invertir, es importante entender las características específicas de cada tipo, ya que no todos ofrecen los mismos rendimientos.

¿Qué es un REIT y qué tipo de bienes gestiona?

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces, o Real Estate Investment Trust, se diferencia de un Fondo de Propiedades en que tiene una regulación más estricta. Los gestores del fondo compran activos que generan ingresos, como condominios, almacenes, centros comerciales o incluso propiedades en el extranjero, tras vender unidades de inversión. Luego, generan ingresos por alquileres u otros beneficios y los distribuyen periódicamente a los tenedores de unidades de inversión cada año.

¿Por qué el REIT es adecuado para quienes buscan ingresos constantes?

Las ventajas de invertir en REIT son varias. En primer lugar, tienen alta liquidez, ya que se pueden comprar y vender en la Bolsa de Valores de Tailandia (SET) como acciones comunes, sin esperar a que finalice un contrato para retirar el dinero. En segundo lugar, los flujos de efectivo generados por la gestión de los bienes raíces son constantes, mucho más que los intereses tradicionales. En tercer lugar, los REIT están regulados por diferentes organismos, lo que aporta transparencia y los convierte en una buena opción para diversificar el riesgo de la cartera de inversión.

No obstante, una desventaja es que los dividendos están sujetos a una retención del 10% de impuestos o se consideran en la declaración de impuestos anual. Además, los REIT son sensibles a los cambios en las tasas de interés; en períodos de tasas altas, el valor de los REIT puede disminuir.

¿Cuántos tipos de REIT existen?

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces pueden clasificarse de varias maneras. Desde la perspectiva del tipo de derechos, los REIT de propiedad (Freehold) permiten a los inversores ser propietarios de los bienes y tener derechos sobre los ingresos de forma indefinida. El valor de las unidades puede aumentar con el desarrollo de los activos. Los REIT de derechos de arrendamiento (Leasehold) no son propietarios reales, sino que solo tienen derechos de arrendamiento; al finalizar el contrato, el valor de las unidades disminuye claramente.

Desde la perspectiva del tipo de negocio, los bienes raíces también se dividen en Retail REIT para centros comerciales y locales comerciales, Residential REIT para hoteles y residencias, Office REIT para edificios de oficinas, Healthcare REIT para hospitales y Infrastructure REIT para redes de telecomunicaciones y activos esenciales. Cada tipo tiene factores que afectan sus dividendos de manera diferente.

¿Qué hace que el valor de un REIT suba o baje?

El valor de un REIT depende principalmente de dos factores: el valor de los bienes raíces que posee y los ingresos esperados por la gestión de esos activos. El valor de los bienes varía según la economía, el desarrollo del área y la demanda. Por ejemplo, si hay más inversiones en construcción en una zona, el valor de los bienes aumenta, elevando también el valor del REIT.

Los ingresos dependen del número de inquilinos, la rotación y la estabilidad del sector. Por ejemplo, los Retail REIT se ven afectados por el comportamiento de compra, mientras que los Office REIT dependen de la demanda de espacios de oficina. Si el sector empresarial crece, los ingresos de los inquilinos aumentan, permitiendo pagar más alquileres.

Ejemplos de REIT en Tailandia y sus dividendos

Actualmente, en el mercado tailandés hay varios REIT, como CPNREIT, un Leasehold REIT que administra activos de varios centros comerciales y edificios de oficinas, incluyendo el hotel Hilton Pattaya, con un dividendo del 8.35% anual sobre un precio de 9.85 bahts.

IMPACT, un Freehold REIT que posee edificios de oficinas y centros de convenciones, con un dividendo del 4.69% anual sobre un precio de 12.80 bahts.

WHART, una combinación de Freehold y Leasehold REIT que administra almacenes, con un dividendo del 7.63% anual sobre un precio de 9.50 bahts.

JASIF, un Fondo de Infraestructura de tipo Freehold que posee fibra óptica y obtiene ingresos por alquiler a empresas de telecomunicaciones, con un dividendo de hasta el 13.73% anual sobre un precio de 6.70 bahts.

Consideraciones antes de decidir invertir

Antes de invertir en un REIT, es importante determinar si el derecho es Freehold o Leasehold, ya que esto afecta la sostenibilidad de los dividendos. Si es Leasehold, se debe verificar cuántos años quedan en el contrato para evaluar el plazo de inversión. Además, hay que revisar en qué tipo de bienes raíces invierte cada REIT, ya que diferentes sectores económicos son más sensibles a ciertos factores económicos.

El fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una opción equilibrada para quienes desean diversificar riesgos, obtener ingresos constantes y mantener liquidez para vender en cualquier momento. Lo fundamental es escoger un REIT que se ajuste a los objetivos de inversión y al nivel de riesgo que cada uno esté dispuesto a aceptar.