Korea Selatan Akhiri Pengecualian Pajak Pemilik Banyak Rumah, Isyaratkan Reformasi Sewa

Pemerintah Korea Selatan mengakhiri pengecualian pajak tambahan atas keuntungan modal bagi pemilik properti berganda pada bulan Mei dan mengisyaratkan potensi reformasi terhadap sistem sewa terdaftar bulan lalu, menuai kritik atas pendekatan kebijakan perumahan yang berfokus pada pajak. Langkah ini bertujuan mendorong pemilik properti berganda untuk melepas properti ke pasar. Kritikus berpendapat pemerintah mengabaikan kebutuhan akan langkah-langkah pelengkap yang menyasar pasokan dan permintaan pasar secara keseluruhan, seperti mempertahankan manfaat sistem sewa terdaftar atau menerapkan kebijakan pasokan sewa berbasis konstruksi.

Menurut industri properti pada tanggal 7, pemerintah menyebutkan kemungkinan reformasi pengecualian pajak tambahan keuntungan modal yang diterapkan pada sewa terdaftar, setelah dimulainya kembali pajak tambahan keuntungan modal bagi pemilik properti berganda pada bulan Mei. Pajak tambahan keuntungan modal adalah sistem yang menaikkan tarif pajak berdasarkan jumlah rumah yang dimiliki saat menjual properti di area target penyesuaian. Setelah ditangguhkan sejak Mei 2022 karena pertimbangan keadilan pajak antara properti residensial dan non-residensial, sistem ini kembali diterapkan pada bulan Mei tahun ini.

Komisioner Layanan Pajak Nasional Lim Gwang-hyun mengangkat kemungkinan reformasi sistem pembelian sewa terdaftar, yang mengecualikan pemilik properti berganda dengan sewa terdaftar dari pajak tambahan keuntungan modal, melalui X (sebelumnya Twitter) bulan lalu.

Kantor Layanan Bisnis Sewa Perkotaan Distrik Songpa Seoul [Sumber: foto file Yonhap News]

Pemerintah Menyesuaikan Kebijakan Sewa Terdaftar Melalui Perubahan Pajak Sejak 2017

Meskipun beberapa pihak mendukung dimulainya kembali pajak tambahan keuntungan modal dengan alasan manfaat pengecualian yang berlebihan, muncul argumen balik bahwa pemerintah gagal mempertimbangkan pangsa sektor swasta di pasar sewa dan volume pasokan sewa saat menerapkan pengurangan pajak. Ini berarti langkah-langkah di luar kebijakan pajak seharusnya dilaksanakan secara paralel.

Menurut Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, pada tahun 2022, total perumahan sewa publik mencapai 1,86 juta unit (22%), sementara perumahan sewa swasta (termasuk terdaftar dan tidak terdaftar) mencapai 6,58 juta unit (78%). Sewa terdaftar memiliki pangsa yang sangat besar pada properti non-apartemen. Menurut Asosiasi Tuan Tanah Korea, pada akhir tahun lalu, properti non-apartemen mencakup 71% (690.000 unit) dari sewa terdaftar di seluruh negeri dan 83% di Seoul.

Asosiasi Tuan Tanah Korea menyatakan bulan lalu bahwa rata-rata tarif sewa terdaftar di Seoul adalah setengah dari tarif pasar pada tahun 2024, menunjukkan bahwa penghapusan pengecualian pajak tambahan dapat mengganggu stabilitas perumahan. Sistem sewa terdaftar adalah sistem representatif yang telah disesuaikan terutama melalui manfaat pajak.

Pemerintah memperkenalkan berbagai pengurangan termasuk bea perolehan mulai tahun 2017 untuk mengaktifkan sewa terdaftar, tetapi kemudian mengenakan pajak keuntungan modal pada sewa terdaftar di area target penyesuaian pada tahun 2018 dan mengurangi manfaat bea perolehan serta pajak properti pada tahun 2019. Sampai beberapa sistem termasuk sewa jangka pendek dihapuskan pada tahun 2020, pemerintah pada dasarnya mendekati masalah ini melalui kebijakan pajak.

Song Seung-hyun, CEO City and Economy, menyatakan, "Saat jeonse beralih ke sewa bulanan, harga membutuhkan banyak volume yang dapat diperdagangkan untuk stabil, tetapi tidak ada volume untuk memenuhi permintaan itu sekarang," menambahkan, "Ada kebutuhan untuk menerapkan kebijakan dengan lebih fleksibel."

Para Pakar Industri Mengusulkan Alternatif Berfokus Pasokan Menggantikan Pendekatan Hanya Pajak

Muncul usulan untuk menyiapkan rencana perbaikan yang berfokus pada fungsi positif sistem sewa terdaftar dalam stabilitas perumahan sambil mempertimbangkan keadilan pajak. People's Solidarity for Participatory Democracy menyajikan rencana perbaikan untuk sistem sewa terdaftar pada bulan April, termasuk pendaftaran sewa wajib dan penghapusan sewa jangka pendek 6 tahun.

Sementara mencatat perlunya mengurangi manfaat pajak yang berlebihan, organisasi tersebut menyatakan perlunya mempertahankan sistem sewa terdaftar, mengutip kontribusinya terhadap stabilitas perumahan melalui langkah-langkah seperti membatasi kenaikan tarif sewa hingga 5%.

Muncul juga pendapat bahwa langkah-langkah pasokan sewa seperti sewa berbasis konstruksi harus disiapkan, bukan berfokus pada perpajakan berdasarkan jumlah rumah. Chae Sang-wook, CEO Connected Ground, menyatakan, "Pajak harus didasarkan pada total kepemilikan, tetapi mengenakan pajak berdasarkan jumlah rumah menyebabkan penjualan properti regional," menambahkan, "Sistem sewa perumahan di masa lalu hanya mengaktifkan sewa berbasis pembelian tanpa meningkatkan total volume, sehingga sistem yang memberikan insentif kepada perusahaan sewa konstruksi harus dibentuk untuk mencapai pasokan."

FAQ

Apa yang dilakukan pemerintah Korea Selatan terkait pajak pemilik properti berganda pada bulan Mei?

Pemerintah Korea Selatan mengakhiri pengecualian pajak tambahan keuntungan modal bagi pemilik properti berganda pada bulan Mei. Pajak tambahan keuntungan modal menaikkan tarif pajak berdasarkan jumlah rumah yang dimiliki saat menjual properti di area target penyesuaian. Langkah ini telah ditangguhkan sejak Mei 2022 tetapi kembali diterapkan pada bulan Mei tahun ini.

Mengapa kritikus khawatir tentang reformasi sistem sewa terdaftar pemerintah?

Kritikus berpendapat pemerintah mengambil pendekatan berfokus pajak tanpa mempertimbangkan pangsa signifikan sektor swasta di pasar sewa atau menerapkan langkah-langkah pasokan pelengkap. Pada tahun 2022, perumahan sewa swasta mencapai 6,58 juta unit (78%) dibandingkan dengan 1,86 juta unit sewa publik (22%). Asosiasi Tuan Tanah Korea menyatakan bahwa rata-rata tarif sewa terdaftar di Seoul adalah setengah dari tarif pasar pada tahun 2024, memperingatkan bahwa penghapusan pengecualian pajak dapat mengganggu stabilitas perumahan.

Alternatif apa yang diusulkan para pakar untuk kebijakan sewa perumahan Korea Selatan?

Para pakar mengusulkan alternatif berfokus pasokan termasuk insentif sewa berbasis konstruksi dan perpajakan berdasarkan total kepemilikan properti, bukan jumlah rumah yang dimiliki. Chae Sang-wook, CEO Connected Ground, menyatakan bahwa sistem yang memberikan insentif kepada perusahaan sewa konstruksi harus dibentuk untuk meningkatkan total volume pasokan. People's Solidarity for Participatory Democracy menyarankan untuk mempertahankan fungsi positif sistem sewa terdaftar seperti batas kenaikan tarif sewa 5% sambil menerapkan perbaikan seperti pendaftaran sewa wajib.