Чи є REITs найкращим вибором для інвестицій у нерухомість? Дізнайтеся про ці 5 ключових моментів

Ви чули про можливість інвестування в нерухомість через ФІНІ (Фонди інвестицій в нерухомість)? З тих пір, як ФІНІ були запущені на тайському фондовому ринку в 2018 році, цей спосіб інвестування став вибором багатьох інвесторів. Але чому іноді ФІНІ приносять гарний дохід, а іноді результати менш задовільні? Ця стаття глибоко розглядатиме всі аспекти ФІНІ, щоб ви мали чіткіше розуміння цього фінансового інструменту.

Що таке ФІНІ?

Фонд інвестицій в нерухомість(Real Estate Investment Trust - REIT)по суті є “пулом активів”, який управляється та контролюється компанією-менеджером фонду. Компанія-менеджер збирає кошти від інвесторів через продаж інвестиційних одиниць, а потім управляє цими активами для генерування доходу, який у кінцевому підсумку розподіляється інвесторам як дивіденди.

Активи, які утримує ФІНІ, зазвичай генерують стабільні грошові потоки. Ці активи можуть включати різні типи нерухомості — житлову нерухомість, комерційну нерухомість, складські приміщення, готелі, торгові центри, інфраструктуру зв’язку тощо. Завдяки доходам від оренди цих активів або ліцензійним збірам, ФІНІ виплачують дивіденди своїм інвесторам, що є причиною того, чому дивіденди ФІНІ зазвичай відносно стабільні та постійні.

ФІНІ vs Фонди нерухомості: розуміння відмінностей

Хоча ФІНІ та фонди нерухомості(Property Fund)обидва інвестують у нерухомість, вони мають ключові відмінності в кількох аспектах.

Правова природа та регулювання Фонди нерухомості — це тип взаємних фондів, які не потребують депозитних сертифікатів, тоді як ФІНІ належать до системи трастів, контролюються Комісією з цінних паперів(SEC)і потребують схвалення біржею цінних паперів.

Гнучкість інвестування Область інвестування фондів нерухомості обмежена позитивним списком Комісії з цінних паперів і не може інвестувати в зарубіжну нерухомість. Навпаки, ФІНІ мають більшу гнучкість — можуть інвестувати в іноземні активи та дозволено спрямовувати не більше 10% загальних активів на проекти розвитку нерухомості.

Структура управління та розподілу Розподіл одиниць та продаж фондів нерухомості подібні до взаємних фондів, без потреби підтримувати вільне обігу, як і без потреби скликання зборів власників одиниць. Робота ФІНІ більше нагадує діяльність публічної компанії, вимагаючи підтримання щонайменше 15% вільного обігу й потребуючи щорічних зборів власників одиниць.

На поточному тайському ринку більше не випускаються нові фонди нерухомості — усі нові продукти мають структуру ФІНІ, що відображає вищі стандарти та переваги гнучкості ФІНІ.

Чотири способи класифікації ФІНІ

Класифікація за видом власності на нерухомість

ФІНІ з повною власністю(Freehold) Такі ФІНІ мають повну власність на нерухомість і керують доходами, що вона генерує, наприклад, орендними платежами. Вартість інвестиційної одиниці коливатиметься залежно від змін ринкової вартості нерухомості. Коли на земельній ділянці добудовується нова будівля, вартість землі зростає, потенційний дохід збільшується, що в кінцевому підсумку підвищує вартість одиниці.

ФІНІ з правом оренди(Leasehold) Такі ФІНІ не мають власності на нерухомість, а утримують право користування та отримують дохід від неї. Коли договір оренди закінчується, вартість одиниці такого ФІНІ фактично падає до нуля, оскільки не можна подалі генерувати дохід. Таким чином, з плином часу вартість одиниць ФІНІ з правом оренди поступово зменшується.

Класифікація за методом інвестування

Прямого інвестування — прямо утримують власність або право користування нерухомістю, що генерує дохід Непрямого інвестування — утримують акції інших компаній, які займаються інвестуванням у нерухомість

Класифікація за типом нерухомості

Роздрібна торгівля(Retail REIT) — інвестації у торгові центри, роздрібні магазини, outlet-центри та інші комерційні площі

Житлова(Residential REIT) — інвестиції у готелі, квартири, жилі комплекси, студентські гуртожитки тощо

Медична(Healthcare REIT) — інвестування у лікарні, клініки, будинки престарілих та інші медичні заклади

Офісна(Office REIT) — сфокусована на дохідних орендних площах для офісів

Інфраструктурна(Infrastructure REIT) — інвестиції у комунікаційні мережі, енергетичні трубопроводи та іншу інфраструктуру

Кожен тип ФІНİ має свої особливості щодо структури розподілу доходу та факторів, що його генерують.

Два основні фактори, що впливають на вартість ФІНİ

Вартість ФІНİ походить з двох ключових елементів:

Ринкова вартість активів нерухомості На це впливає тип власності на нерухомість. Як було згадано раніше, ФІНİ з правом оренди знецінюються через поступове скорочення строку користування. Крім того, економічні умови, географічне розташування, будівництво інфраструктури та інвестиції в розвиток зростовуватимуть вартість нерухомості, що підвищує вартість одиниці ФІНІ.

Очікувані грошові потоки Це безпосередньо пов’язано з дивідендами, які отримуватимуть інвестори. Економічне зростання може привести до збільшення попиту на офісні площі, як результат Office REITs зможуть стягувати більшу суму орендної плати; навпаки, соціальна нестабільність зменшить кількість туристів, дохід готельних ФІНİ впаде, як і розподіляють дивіденди.

Переваги та недоліки інвестування у ФІНİ

Основні переваги

• Висока ліквідність — легко купуютьсяі продаються на фондовій біржі(SET)та передаються
• Диверсифікація інвестицій — додає експозицію нерухомості до вашого портфеля без необхідності великих капітальних витрат
• Прозорість — від реєстрації, випуску до розкриття інформації, весь процес перебуває під суворим наглядом регуляторів
• Стабільні грошові потоки — забезпечують інвесторам відносно стабільні та постійні дивідендні доходи

Основні недоліки

• Податковий тягар — дивіденди ФІНІ підлягають податку у розмірі 10% або включаються до річної декларації податку на доходи
• Чутливість до процентних ставок — ФІНİ чутливі до змін процентних ставок, їх зростання зазвичай негативно впливає на оцінку ФІНІ

Інвесторам слід усебічно розглянути ці фактори перед прийняттям інвестиційного рішення, щоб переконатися, що вибір відповідає їхнім фінансовим цілям та терпимості до ризику.

Приклади ФІНİ на тайському ринку

CPN Retail Growth (CPNREIT) Це ФІНІ з правом оренди, який управляє кількома комерційними проектами Central, офісними будівлями та готелем Hilton Pattaya. Поточний річний дивідендний дохід становить 8,35% (залежно від поточної ціни 9,85 тайських батів).

IMPACT Growth Real Estate REIT (IMPACT) Це ФІНІ з повною власністю, який володіє земельною ділянкою, де розташований виставковий центр IMPACT, та чотирма будівлями й супутніми об’єктами. Річний дивідендний дохід становить 4,69% (залежно від поточної ціни 12,80 тайських батів).

WHA Premium Growth REIT (WHART) Утримує як повну власність, так і право оренди, займаючись здебільшого управлінням оренди складських об’єктів. Річний дивідендний дохід становить 7,63% (залежно від ціни закриття 9,50 тайських батів).

Jasmine Broadband Internet Infrastructure Fund (JASIF) Це ФІНІ з повною власністю на інфраструктуру, який володіє 1 680 500 кілометрами оптичного волокна та отримує стабільний дохід від довгострокових договорів оренди з TTTBB. Річний дивідендний дохід є найбільш внушаючим — 13,73% (залежно від поточної ціни 6,70 тайських батів).

Висновок: Чи підходить ФІНІ вам?

Фонди інвестицій в нерухомість(REITs)є ідеальним вибором для інвесторів, які прагнуть отримати дохід, що перевищує звичайні показники депозитів. Завдяки професійному управлінню компанією-менеджером ФІНİ щодо оренди та доходів від нерухомості, інвестори можуть отримувати відносно стабільні дивіденди.

Однак, як і будь-який фінансовий інструмент, ФІНİ мають як привабливі переваги, так і вимагають уваги недоліки. Перш ніж вирішити, чи інвестувати у ФІНİ, вам потрібно ретельно виважити ці фактори, оцінити вашу терпимість до ризику та інвестиційні цілі, щоб переконатися, що ваше інвестиційне рішення допоможе вам досягти довгострокових фінансових цілей. Вибір відповідного типу ФІНІ та часу інвестування є ключем до успіху.