Investidores institucionais dobram os anúncios de imóveis unifamiliares após a proibição de compras nos EUA

Investidores institucionais que detêm 350 ou mais imóveis de aluguel residencial unifamiliar dobraram suas ofertas de propriedades desde 1º de fevereiro, após uma nova legislação habitacional dos EUA que os impede de comprar mais aluguéis residenciais unifamiliares. Ainda neste mês, 9.447 casas que representam US$ 3,1 bilhões em preço total anunciado estão à venda, acima das 4.166 propriedades em 1º de fevereiro, segundo dados imobiliários da Parcl Labs. A legislação mira investidores que controlam cerca de 589.000 casas, ou 3,9% dos 14 milhões de imóveis de aluguel residencial unifamiliar nos Estados Unidos. A proibição não exige vendas forçadas das propriedades atualmente em posse, mas impede novas compras, a menos que se enquadrem em exceções específicas, incluindo empreendimentos build-to-rent. Legisladores de ambos os partidos apoiaram a medida, citando preocupações de que as compras institucionais à vista elevaram os preços das casas e colocaram os compradores individuais que ocupam o próprio imóvel em desvantagem.

Atividade de venda de investidores acelera

O número de casas de propriedade de investidores institucionais colocadas à venda aumentou 127% no período monitorado pela Parcl Labs. “A taxa de mudança nas ofertas é algo para ficar de olho”, disse Jason Lewris, cofundador da Parcl Labs. “Esses números não se materializarão em vendas reais por meses, dado o tempo do ciclo de vendas, mas é a leitura mais rápida sobre o comportamento institucional.” A legislação definiu investidores institucionais como aqueles que detêm 350 ou mais casas, um patamar abaixo do benchmark tradicional da indústria de 1.000 casas. Investidores nessa categoria respondem por cerca de 40% das vendas líquidas até agora no ano.

Maiores locadores lideram onda de desinvestimento

Os sete maiores operadores de aluguel residencial unifamiliar --- Progress Residential, Invitation Homes, AMH, Tricon, FirstKey, Amherst e VineBrook --- venderam 3.180 casas a mais do que compraram desde 1º de janeiro. Essas empresas, juntas, possuem aproximadamente 400.000 casas. A VineBrook tem atualmente quase 10% do seu portfólio no mercado, com cerca de 1.900 casas, totalizando um preço total anunciado de US$ 285 milhões. Invitation Homes e AMH, os dois REITs listados em bolsa de aluguel residencial unifamiliar, têm 549 e 536 casas à venda, respectivamente. A Progress Residential, o maior locador do setor, tem 143 propriedades à venda.

Build-to-rent em alta como alternativa estratégica

Executivos do setor estão redirecionando capital para categorias de investimento permitidas pela nova legislação. “Podemos comprar build-to-rent, que é um componente predominante de novas moradias. Podemos comprar sob diversas outras exceções, incluindo rent-to-renovate, em que melhoramos o estoque habitacional, ou comprar sob um impulso de aquisição de casa própria, em que oferecemos às pessoas uma oportunidade de transição de inquilinos para proprietários”, disse Stephen Scherr, co-presidente da Pretium, em entrevista ao “Squawk on the Street” da CNBC. A Pretium é a empresa-mãe da Progress Residential. A AMH começou a desenvolver propriedades build-to-rent em 2017 e já construiu mais de 14.000 casas para aluguel em 180 comunidades. A Invitation Homes comprou uma construtora com sede em Atlanta, a ResiBuilt, no início deste ano. “O caso de financiamento mudou de forma material com a retirada da exigência de desinvestimento forçado. Os credores podem novamente fazer underwriting [build-to-rent] e estamos começando a ver isso acontecer”, escreveu Chris Nebenzahl, vice-presidente de pesquisa de aluguel na John Burns Research and Consulting.

Descontos de preço sinalizam ajuste no mercado

Vendedores institucionais estão oferecendo reduções de preço nas propriedades anunciadas a taxas mais altas do que o mercado mais amplo. Nacionalmente, 38,7% de todas as ofertas à venda têm cortes de preço, ante 54% das propriedades no grupo de aluguel residencial unifamiliar institucional que detém 350 ou mais casas, segundo a Parcl Labs. Desde o início de maio, os descontos se aprofundaram de aproximadamente 3,1% para 4% do valor anunciado. “Pelo que conseguimos ver, considerando onde estão os preços das casas nos EUA, parte disso se deve a mudanças de estratégia --- capturar valores altos dos preços mais altos das casas nos EUA, filtrar ativos com desempenho abaixo do esperado e redirecionar esse capital para áreas de crescimento, ou seja, build-to-rent, por exemplo”, disse Lewris em um comunicado.

FAQ

O que a nova legislação habitacional dos EUA proibiu os investidores institucionais de fazer?

A legislação recém-aprovada proíbe investidores institucionais definidos como aqueles que detêm 350 ou mais casas de comprar propriedades adicionais de aluguel residencial unifamiliar. A proibição não obriga os investidores a venderem as casas que já possuem, mas impede aquisições futuras, a menos que se enquadrem em exceções específicas, incluindo empreendimentos build-to-rent, projetos rent-to-renovate e programas de transição para a propriedade.

Quantas casas os investidores institucionais afetados pela proibição atualmente possuem?

Investidores que detêm 350 ou mais casas controlam aproximadamente 589.000 propriedades de aluguel residencial unifamiliar, o que representa 3,9% dos 14 milhões de imóveis de aluguel residencial unifamiliar nos Estados Unidos. Os sete maiores locadores nessa categoria possuem, juntos, cerca de 400.000 casas e venderam 3.180 propriedades a mais do que compraram desde 1º de janeiro.