Комиссия по финансовым услугам Южной Кореи (FSC) провела 15 июля публичный форум по политике финансирования недвижимости, собрав мнения о регулировании ипотечного кредитования, финансировании молодежного жилья и контроле общего объема долгов домохозяйств. Участники — включая покупателей, кредиторов и местных чиновников — призвали смягчить ограничения на кредиты, указывая на непредсказуемость политики и на критерии, которые исключают тех, кто больше всего нуждается в финансировании. Форум проходит на фоне продолжающейся приверженности FSC ограничить рост долгов домохозяйств до 1,5% и усилить требования к капиталу по ипотеке с высокой долей риска, что регулятор недавно вновь подчеркнул в недавнем президентском брифинге.
Участники форума требуют послаблений в регулировании на фоне дискуссий о политике
На форуме 15 июля с основным докладом выступил Ким Ён-до, старший научный сотрудник Института финансов Кореи, предложивший «макропруденциальный сбор» для регулирования как объема кредитов, так и их ценообразования. Последующие панельные дискуссии охватили ипотечное кредитование, кредиты на переезд, финансирование молодежного жилья и контроль общей задолженности домохозяйств; эксперты представили разошедшиеся мнения относительно подходов к регулированию.
Реальные покупатели и кредиторы на форуме выразили единые призывы к смягчению ограничений, в отличие от разделившейся экспертной панели. Политика по молодежным финансам подверглась критике из‑за критериев по доходу и активам, которые исключают тех, кому помощь нужна в первую очередь. Регулирование лимитов по ипотечным кредитам описывали как имеющее слишком низкие пороги для покупателей в возрасте 20–30 лет, что, как считают участники, создает ощущение неравенства.
Один из чиновников Сеула заявил: «Районы, запрашивающие послабления по кредитам на переезд, — это не дорогие районы вроде Каннама, а места с плохой жизнеспособностью проектов. Рынок таунхаусов и многоквартирного жилья полностью рухнул, и именно там живут многие обычные граждане и реальные покупатели — мы спрашиваем, как будет оживлен рынок». Капитальные компании призвали смягчить требования к проектному финансированию для малоэтажных проектов жилья и ослабить требования к завершению с гарантией трастовых компаний. Строительные компании сообщали о трудностях, несмотря на призывы правительства нарастить предложение, ссылаясь на блокирование ипотечного финансирования для покупателей.
Часть участников утверждала, что контроль общего объема должен применяться временно, в то время как другие считали, что правила следует сохранять или усиливать с учетом недавних тенденций цен на жилье. Появились и предложения расширить регуляторный охват, включив семейное заимствование и частные кредиты. Наблюдатели за финансовым сектором отмечали, что голоса тех, кто является реальными покупателями и находится «на земле», могли быть представлены недостаточно. Один из официальных представителей финансовой индустрии отметил: «Вопрос, достаточно ли на этом форуме была представлена проблема трудностей, с которыми сталкиваются реальные покупатели».
Онлайн-портал получает 530+ жалоб по кредитной политике менее чем за два дня
Правительство открыло сайт для сбора общественных отзывов перед форумом по политике в сфере недвижимости, запланированным на 23‑е число. Менее чем за два дня портал получил более 530 предложений, связанных с финансированием жилья. Главный запрос был сосредоточен на смягчении контроля общего объема для ипотечных заемщиков‑покупателей впервые и для других реальных покупателей.
Критики утверждают, что управление общим объемом кредитов со стороны финансовых институтов вредит реальным покупателям, которые уже подписали договоры, а не заемщикам‑спекулянтам. Один из пользователей написал: «Я планировал финансы, исходя из действовавших в июне этого года условий по кредитам для новобрачных и покупателей‑впервые, и подписал договор на покупку, но после этого внезапно сузились лимиты по ипотеке — мне пришлось поднять сумму еще на десятки миллионов вон. Резкая смена политики правительства подвергла меня риску потерять мой депозит».
Главный запрос реальных покупателей — последовательность и предсказуемость политики. В рамках действующей системы управления общим объемом банки самоуправляют кредитование, а интенсивность регулирования и условия по объему для каждого банка определяют операционные меры: например, принимать ли кредиты, выданные через брокеров, или предлагать ипотечное кредитное страхование (MCI) и ипотечные кредитные гарантии (MCG). Поскольку ответы банков меняются сразу не только из‑за официальных изменений политики, но и из‑за тональности регуляторных заявлений, последовательно применять меры переходного периода или «льготные условия» для реальных покупателей оказывается сложно.
Некоторые критики назвали такой операционный подход де‑факто «финансированием, контролируемым государством». В одном из постов говорится: «В середине и в конце года государство давит на общий объем кредитов домохозяйств, из‑за чего банки внезапно прекращают кредитование или многократно повышают ставки. Остановки и возобновления регистрации по MCI и MCG циклически приводят к тому, что фактические лимиты по кредитам резко падают, а реальные покупатели не могут закрывать балансы — в результате жесткий хаос и ущерб». Пост подчеркивал: «Не подрывайте предсказуемость рынка под видом регулирования и оставляйте независимость финансовых институтов в кредитных операциях».
Такие жалобы не новые. Каждый раз, когда управление общим объемом создает «кредитный клифф», вновь возникает критика ущерба для реальных покупателей и обсуждение предсказуемости политики. В 2021 году, когда финансовые власти ввели высокоинтенсивные ограничения по общему объему и банки остановили групповые кредиты и ипотечное кредитование, десятки петиций с указанием проблем, связанных с регулированием общего объема кредитов, получили внимание.
FSC сохраняет контроль общего объема несмотря на критику покупателей
FSC объявила в своем последнем президентском брифинге план по стабильному управлению общими объемами кредитов домохозяйствам и усилению требований к капиталу по ипотеке с высоким риском, продолжая курс на разделение недвижимости и финансов. В рамках связанного брифинга чиновники заявили, что планов смягчать целевую норму роста долгов домохозяйств на 1,5% нет.
Однако форум на местах показал призывы реальных покупателей к регуляторным послаблениям — значит, FSC придется прояснить направление регулирования по кредитам после предстоящего форума. Участники отмечали, что текущие правила по лимитам не создают препятствий для обеспеченных наличными покупателей, приобретающих дорогие дома, при этом ограничения действуют только на тех, кому нужно финансирование.
Установка порога лимита кредита на 1,5 миллиарда вон подняла цены на жилье до этого уровня, увеличив потребность реальных покупателей в займах. Дополнительные требования к капиталу по дорогим объектам жилья могут быть менее эффективны при действующих правилах, которые ограничивают кредиты суммой 200 миллионов вон для объектов стоимостью свыше 2,5 миллиарда вон. Еще один представитель финансового сектора отметил: «Точечные меры должны ужесточаться там, где нужно, но такие области, как предложение, следует ослаблять».
FAQ
О чем Комиссия по финансовым услугам Южной Кореи говорила на форуме 15 июля?
FSC провела 15 июля публичный форум по политике финансирования недвижимости, собрав мнения о регулировании ипотечного кредитования, кредитов на переезд, финансировании молодежного жилья и контроле общего объема долгов домохозяйств. Участники — включая покупателей, кредиторов и местных чиновников — призвали смягчить ограничения на кредиты, ссылаясь на непредсказуемость политики и на критерии, которые исключают тех, кто больше всего нуждается в финансировании.
Почему покупатели жилья в Южной Корее критикуют правила по ипотечным кредитам?
Покупатели утверждают, что управление общим объемом кредитов финансовыми институтами вредит реальным покупателям, которые уже подписали договоры, а не заемщикам‑спекулянтам. Критики ссылаются на резкие изменения политики, из‑за которых покупателям приходится привлекать дополнительные средства или рисковать потерей депозитов, а также описывают пороги лимитов как слишком низкие для покупателей в возрасте 20–30 лет, из‑за чего возникает ощущение неравенства.
Какова текущая позиция FSC по контролю долгов домохозяйств?
В своем недавнем президентском брифинге FSC объявила о плане стабильного управления общими объемами кредитов домохозяйствам и усиления требований к капиталу по ипотеке с высоким риском. Чиновники заявили, что планов смягчать целевую норму роста долгов домохозяйств на 1,5% нет; при этом продолжается политика разделения недвижимости и финансов.
