Скільки від вашого доходу має йти на оплату іпотеки? Практичний посібник

Коли розглядаєте питання володіння житлом, визначення який відсоток доходу має споживати іпотечні платежі — одне з найважливіших фінансових рішень, з якими ви зіткнетеся. Ваш дохід безпосередньо впливає на те, скільки будинку ви реально можете собі дозволити, а кредитори мають конкретні рекомендації, щоб переконатися, що ви не вийдете за межі своїх можливостей. Але відповідь не є універсальною — різні фінансові ситуації вимагають різних підходів. Давайте розглянемо основні моделі.

Основні моделі для розрахунку вашого житлового бюджету

Рекомендація 28%

Найпростіший підхід починається з вашого валового щомісячного доходу. За цією моделлю, не слід витрачати більше ніж 28% на ваш іпотечний платіж, включаючи податки на нерухомість та страхування власника житла. Для людини, яка заробляє 7000 доларів на місяць, це приблизно 1960 доларів, що йдуть на житлові витрати.

Модель 28/36

Ця модель розширює картину: 28% — це частка вашого іпотечного платежу, а 36% — це всі інші борги по дому. Це включає кредитні картки, автокредити, комунальні послуги та подібні зобов’язання. За тією ж зарплатою у 7000 доларів, ви виділяєте 1960 доларів на житло і маєте 2520 доларів залишку для інших фінансових зобов’язань.

Підхід 35/45

Для тих, у кого більший борговий навантаження, цей метод пропонує гнучкість. Ви можете обмежити всі борги (включно з іпотекою) до 35% від валового доходу або, альтернативно, обмежити загальний борг до 45% від вашого чистого (післяподаткового) доходу. За валового доходу у 7000 доларів, це 2450 доларів боргової спроможності; якщо ваш чистий дохід — 6000 доларів, правило 45% дає 2700 доларів.

Модель 25% чистого доходу

Цей консервативний підхід базується на ваших післяподаткових грошах, а не на валовому доході. Лише 25% від фактичного доходу має йти на фінансування іпотеки. Якщо ваш місячний чистий дохід — 6000 доларів, ваш житловий платіж не повинен перевищувати 1500 доларів. Ця модель найкраще підходить, якщо ви маєте існуючі борги, наприклад, студентські кредити або автокредити, і хочете мати запас у бюджеті.

Розуміння вашого фінансового становища перед покупкою

Перед застосуванням будь-якої з цих формул вам потрібно чітко розуміти свої цифри:

Обчисліть свій місячний дохід

Зберіть дані як з валових, так і з чистих доходів із останніх платіжних відомостей. Якщо ваш дохід коливається сезонно або через додаткові джерела, зверніться до останніх податкових декларацій для більш точної бази.

Перевірте свої поточні борги

Складіть список всього, що ви винні: кредитні картки, студентські кредити, автокредити, особисті позики та інші зобов’язання. Це не стосується щомісячних витрат на продукти чи бензин — зосередьтеся лише на боргах із фіксованими щомісячними платежами.

Оцініть вашу здатність внести початковий внесок

Ваш початковий внесок безпосередньо знижує ваш щомісячний обов’язок. Зазвичай 20% внесок усуває приватне іпотечне страхування (PMI), що додатково зменшує витрати. Чим більший ваш внесок, тим менше ваша місячна навантаження.

Перевірте свою кредитну історію

Кредитори цінують хороший кредитний рейтинг, що дозволяє отримати нижчі відсоткові ставки. Ваш кредитний бал значно впливає на те, чи отримаєте ви сприятливі умови. Вищий бал часто означає нижчу ставку, що безпосередньо зменшує ваші щомісячні платежі.

Як кредитори оцінюють вашу кредитоспроможність

Кредитори сильно покладаються на ваш відсоток боргу до доходу (DTI) для визначення максимальної суми схваленого кредиту. Ваш DTI розраховується шляхом ділення ваших загальних щомісячних боргових платежів на ваш валовий щомісячний дохід. Наприклад: якщо ви заробляєте 7000 доларів на місяць і маєте $400 автокредит, $200 студентський кредит, $500 кредитну картку і вже існуючу іпотеку на 1700 доларів, то ваш загальний борг становить 2800 доларів. Це — 40% DTI.

Зазвичай кредитори віддають перевагу DTI між 36% і 43%, хоча деякі допускають і вищі показники. Чим нижчий ваш DTI, тим сильніше ваші шанси на схвалення. Оскільки різні кредитори мають різні стандарти, вигідно порівнювати умови.

Стратегії зменшення вашого щомісячного іпотечного навантаження

Якщо ваші розрахунки показують, що ви тягнете занадто сильно, кілька варіантів допоможуть:

Обирайте більш доступну нерухомість

Тільки тому, що кредитор схвалює вам певну суму кредиту, не означає, що потрібно її використовувати повністю. Вибір менш дорогого будинку безпосередньо знижує ваш щомісячний платіж.

Збільшуйте початковий внесок

Агресивне заощадження для внесення більшої суми — зменшує суму позики і, відповідно, ваш щомісячний платіж. Це також покращує вашу позицію щодо власного капіталу одразу.

Отримайте кращу ставку

Працюйте над зниженням DTI і покращенням кредитного рейтингу перед подачею заявки на іпотеку. Погасіть існуючі борги по кредитних картках, автокредитах або студентських позиках. Нижчий DTI і вищий кредитний бал обидва покращують вашу переговорну позицію щодо ставки, потенційно економлячи тисячі доларів протягом усього терміну кредиту.

Приховані витрати володіння житлом

Платежі по іпотеці — це лише частина справжніх витрат на володіння будинком. Бюджетуйте на:

Обслуговування та ремонт

Потребують заміни дахи, несправності сантехніки, поломки побутової техніки. Відкладайте кошти на регулярне обслуговування та несподівані ремонти.

Газон і ландшафтний дизайн

Якщо ваше співтовариство не забезпечує обслуговування, ви відповідальні за догляд за газоном, підрізання кущів і ландшафтні роботи. Це може означати наймання професіоналів або інвестиції у обладнання.

Модернізація та оновлення

Від дрібних оновлень, таких як ручки на шафах, до масштабних робіт, наприклад, новий дах або гаражні двері, — постійні покращення є частиною володіння будинком. Попередній огляд об’єкта допомагає визначити, що потребує уваги, і дає вам важелі для переговорів щодо ціни покупки.

Розуміння який відсоток доходу має становити іпотека — це не лише про відповідність вимогам кредитора, а й про побудову сталого довгострокового фінансового плану. Оберіть модель, яка найкраще відповідає вашим обставинам, залишаючи достатньо резерву для інших життєвих витрат і несподіваних ситуацій.