韩国的综合不动产税制度在其22年的历史中经历了极端的紧缩和宽松周期，这由政治政权更迭和市场状况驱动。据行业消息来源，该税制于2005年1月在卢武铉政府时期引入，在随后的历届政府中经历了反复的政策逆转直至2026年，税收负担在市场过热期间被加强，在经济衰退或政治过渡期间被放松。这种政策一致性的缺乏削弱了公众信任，并引发了抗税和法律纠纷，因为政府反复采取被动应对措施，而不是在房地产税框架内建立长期稳定。
综合不动产税经历22年政府驱动的政策转变
综合不动产税于2005年1月在卢武铉政府时期引入，基于房地产所有权的公共概念。该税最初采用个人汇总方式对高价值房产持有者征收，以增强税负公平性并稳定房地产价格。
同年12月，该制度改为家庭汇总，但通过引入税基适用率保持了税收收入中性。家庭汇总通过合并所有家庭成员持有的房产价值来计算税款，与个人汇总相比，导致更高的税基和增加的累进税负。
2008年，李明博政府在宪法法院裁定家庭汇总违宪后，结合减税政策方向实施了全面的减税措施。该制度恢复为个人汇总，引入了对长期持有者和老年纳税人的税收减免，并替换了公平市场价值比率，大幅降低了整体税负。转向个人汇总被认为是该税种引入以来最大的减税措施。
在2020年文在寅政府期间，由于新冠疫情后流动性过剩导致房价飙升，针对多套房持有者和企业出台了高强度监管措施，包括加强多套房持有者的税率以及将税负上限提高至300%。
然而，2022年尹锡悦政府上任后，通过将公平市场价值比率从95%降至60%并提高扣除金额，大幅降低了税负。
与综合不动产税一同被视为核心监管工具的多套房持有者资本利得税制度也根据政府不同在严格与宽松之间波动。在朴槿惠政府时期废除的多套房持有者资本利得税附加税，在文在寅政府时期与取得税附加税一同恢复，增加了监管强度。随后的尹锡悦政府再次暂停了多套房持有者资本利得税附加税，使整个多套房持有者税制再次回到宽松阶段。
政策波动暴露立法缺陷与市场学习效应
专家诊断，综合不动产税已成为政治争议的工具，同时被置于房地产政策的前沿。首尔市立大学教授朴俊表示，没有哪种税像综合不动产税那样同时受到期待和攻击，他指出，这一对上层资产阶层施加有限税负的税制被置于房地产战场的中央，并受到诸如“税收炸弹”等煽动性批评的集中攻击。
不精确的立法方法也加剧了问题。金京默律师（来自Bae, Kim & Lee LLC）解释说，20世纪80年代末引入土地公有制概念系统时，在缺乏充分立法审议或政策效果审查的情况下，以抑制投机为理由推动了制度化。他补充说，仓促的制度化在实际政策执行中反复为抗税和高额纳税人反弹提供了理由，导致宪法法院发布违宪裁决。
各届政府快速税制变革的重复过程在市场中固化了一种房地产学习效应：只要人们坚持，税负就会下降。花旗银行韩国首席经济学家金镇旭在报告中指出，根据情况反复调整财产税率是政府房地产政策弱化的一个因素。这反映出，当市场对长期维持税负加强的信任度较低时，抑制需求的效果也可能有限。
即使在李在明政府宣布实施多套房持有者资本利得税附加税以及包括综合不动产税的七月税改后，市场观察到有赌注押注：鉴于市场在文在寅和尹锡悦政府期间的经验，只要人们坚持，税制将会放松。
刘哲亨律师（来自Bae, Kim & Lee LLC）表示，即使政府加强多套房持有者的税制以促使房产出售，多套房持有者基于过去的政府政策预期，当政府或房地产市场发生变化时，税制将再次放松。
专家建议长期稳定而非短期市场调控
专家建议不要将房地产税制作为经济调节的万能解决方案，尤其是在每次政权更替时重复税制改革的情况下。他们强调，需要停止反复调整公示价格和税率的短期补丁式改革，而应建立中长期稳定的制度。
短期市场调控和根据政治需要频繁改革只会积累市场阻力，因此确保税制的可预测性和一致性（不因政府更迭而动摇）对于减少抗税和恢复政策信任是紧迫的。
常见问题
自2005年以来，韩国的综合不动产税经历了哪些重大变化？
该税在2005年12月从个人汇总改为家庭汇总，2008年在宪法法院裁定违宪后恢复为个人汇总，2020年通过提高多套房持有者税率和300%负担上限得到加强，2022年因公平市场价值比率从95%降至60%再次放松。
为什么专家说韩国的房地产税政策缺乏一致性？
专家指出，税制在市场过热时期收紧、在经济衰退或政府更迭时期放松之间反复交替，造成了一种市场学习效应，即房产持有者预期如果他们等待，税负将会下降，从而削弱了政策的有效性和公众信任。
