شهد صندوق تابع لشركة Kiwoom Investment Asset Management استثمارًا في عقارات مكاتب في أمستردام انخفاضًا حادًا في صافي قيمة الأصول (NAV) بنسبة 25-26% في 20 مايو، عقب إعادة تقييم عقارية. انخفضت قيمة أصول The Queens Towers إلى 79 مليون يورو اعتبارًا من يونيو 2026، بما يمثل تراجعًا بنسبة 39% مقارنة بسعر الشراء الأصلي البالغ 129.73 مليون يورو. ولا يزال الصندوق متعثّرًا بشأن مدفوعات تسوية المشتقات التي تتجاوز 3.57 مليار وون منذ 26 فبراير 2025، ويواجه الآن مخاطر تعثر إضافية مع اقتراب نسبة القرض إلى القيمة (LTV) من 90%، بما يخترق عتبة التعهد البالغة 75% بعد انتهاء فترة السماح خلال هذا العام.
محفزات إعادة تقييم الأصول تؤدي إلى تراجع NAV بنسبة 26%
أُنشئ صندوق Kiwoom Heroes Europe Office Real Estate Investment Trust في أغسطس 2019 بإجمالي أصول بلغ 68 مليار وون. قامت شركة استشارية عقارية محلية بتقييم The Queens Towers بقيمة 79 مليون يورو اعتبارًا من يونيو 2026، بانخفاض 39% عن سعر الشراء البالغ 129.73 مليون يورو. وأدت عملية إعادة التقييم هذه إلى انخفاض NAV الخاص بالصندوق بنسبة 25-26% في يوم واحد في 20 مايو.
روّج الصندوق في الأصل لعوائد إيجارية سنوية تبلغ 6-7% بناءً على نسبة إشغال تتراوح بين 99.7% و100%، وبمعدل يقارب 79% من المستأجرين من UWV، وهي مؤسسة عامة تابعة لوزارة الشؤون الاجتماعية والعمل في هولندا. تم تمديد مدة الثقة الأولية البالغة 5 سنوات و6 أشهر إلى 10 سنوات و6 أشهر بعد اجتماع لحاملي الوحدات في أغسطس 2024.
خرق LTV يزيد مخاطر التعثر بعد انتهاء فترة السماح
إجمالي مبلغ القرض للصندوق يبلغ 70.805 مليون يورو بسعر فائدة سنوي ثابت قدره 5.52%، مع أقساط فصلية قدرها 177,500 يورو، على أن يُسدد الرصيد المتبقي عند الاستحقاق في 4 سبتمبر 2026. ينص اتفاق القرض على أن تجاوز نسبة 75% من LTV يؤدي إلى وقوع حدث تعثر.
أعفت بندٌ يتصل بتنازل عن شرط LTV الصندوق من هذا الشرط حتى 1 يناير 2026. اعتبارًا من يوليو 2024، كانت نسبة LTV تبلغ 83.1% استنادًا إلى القيمة المقدّرة. ومع تراجع قيمة الأصول الحالية، تشير التقديرات إلى أن نسبة LTV تقترب من 90%. وانتهت فترة السماح، ويؤدي خرق تعهد LTV إلى مخاطر تعثر.
استمرار تعثر تسوية المشتقات منذ فبراير 2025
دخل الصندوق في حالة تعثر بشأن التزامات تسوية المشتقات. حدثت مخالفة لحدود تقييم مخاطر التداول في المشتقات بموجب قانون أسواق رأس المال بسبب تراجع قيمة الأصول. نفذ الصندوق عمليات تعويضية متقابلة، ما أدى إلى نشوء التزام بسداد يقارب 3.57 مليار وون اعتبارًا من 26 فبراير 2025.
قامت أحكام “مصيدة النقد” بتجميد الدخل التشغيلي في حسابات إدارة المُقرضين الأقدم، ما أدى إلى إلغاء النقد المتاح لمدفوعات التسوية. ولا تزال مدفوعات التسوية غير مسددة، مع تراكم فائدة تأخير بنسبة 9% سنويًا على الدين. أكد ممثل Kiwoom Investment Asset Management أن مدفوعات التسوية لم تُسدد بعد.
محاولات بيع الأصول تعثرت بسبب انخفاض التقييمات
سعت Kiwoom Investment Asset Management إلى بيع الأصول في أواخر 2023. قدمت مؤسستان عروضًا تتراوح بين 50 و60 مليون يورو، أي أقل من نصف سعر الشراء. أوقفت الشركة عملية البيع، مشيرةً إلى أن “البيع في هذا الوقت سيؤدي إلى خسارة إجمالي الاستثمار بالنظر إلى رصيد القرض المتبقي”.
في يناير، مدد الصندوق اتفاقية الإيجار مع المستأجر الرئيسي UWV لمدة 10 سنوات حتى 2035. يستخدم المُقرضون الأقدم هذا التطور للضغط من أجل بيع الأصول بشكل أكثر حدة. وذكر المُقرضون “البيع الثانوي” لمطالبات القروض إلى أطراف ثالثة، مع الإبقاء على موقف ثابت. وبما أن الاستحقاق على بُعد نحو شهرين فقط، قال ممثل Kiwoom إن المفاوضات مع المُقرضين مستمرة بهدف تمديد لمدة سنتين.
أحكام مصيدة النقد تحجب توزيعات المستثمرين
تغيرت نسبة التحوط من مخاطر العملة لدى الصندوق من 100% من رأس المال و50%+ من توزيعات الأرباح إلى 0%، ما يعني عمليًا عدم التحوط. تم تجميد التوزيعات المقررة كل 6 أشهر بسبب تفعيل “مصيدة النقد”. قال ممثل Kiwoom إن الشركة ترد على استفسارات المستثمرين عبر وكلاء المبيعات، وتعلن التغييرات أو المسائل المهمة عبر الإفصاحات.
ووفقًا لهيئة الرقابة المالية، بلغ إجمالي الاستثمارات العقارية البديلة في الخارج في حالات التعثر بسبب حدث تعثر 2.08 تريليون وون اعتبارًا من ديسمبر من العام الماضي. انخفض هذا الرقم لثلاثة أرباع متتالية قبل أن يرتفع مجددًا في الربع الرابع من العام الماضي.
الأسئلة الشائعة
ما الذي تسبب في انخفاض صندوق مكاتب Kiwoom في أمستردام بنسبة 26% في 20 مايو؟
انخفضت القيمة الصافية للأصول (NAV) للصندوق بنسبة 25-26% في يوم واحد بعد إعادة تقييم عقارية خفضت قيمة The Queens Towers إلى 79 مليون يورو اعتبارًا من يونيو 2026، بانخفاض 39% عن سعر الشراء البالغ 129.73 مليون يورو.
لماذا لا يستطيع الصندوق سداد مبلغ تسوية المشتقات منذ فبراير 2025؟
قامت أحكام “مصيدة النقد” بتجميد الدخل التشغيلي في حسابات إدارة المُقرضين الأقدم بعد مشكلات تعهدات LTV، ما أزال النقد المتاح لدفع التزام التسوية البالغ نحو 3.57 مليار وون والذي استحق في 26 فبراير 2025. ويترتب على المبلغ غير المسدد تراكم فائدة تأخير بنسبة 9% سنويًا.
