يُظهر سوق العقارات التجارية في مانهاتن بوادر التوقف عن التراجع بعد مخاوف الانهيار التي أعقبت فترة ما بعد كوفيد، مع انخفاض معدلات الشواغر وعودة الإيجارات إلى الارتفاع منذ مطلع 2025. وتأتي هذه التعافي بعد أسوأ هبوط شهدته الفترة 2023-2024، عندما دفعت وتيرة اعتماد العمل عن بُعد ورفع مجلس الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة بمعدل الشواغر في منطقة الأعمال المركزية من نحو 12% قبل كوفيد إلى حوالي 18% بحلول منتصف 2024. وتستند العودة إلى عوامل تشمل توسيع الشركات لحضورها المكتبي، وزيادة التأجير من شركات مالية وقانونية وشركات ذكاء اصطناعي، مع محدودية المعروض من المساحات المكتبية المتميزة الجديدة.
سجل سوق مكاتب مانهاتن أعلى حجم تأجير منذ 2019
بلغ نشاط تأجير مكاتب مانهاتن 41.92 مليون قدم مربع في 2025، بزيادة تفوق 25% عن العام السابق، وهو أعلى حجم منذ 2019، وفقًا لـ Colliers. وانخفضت نسبة الشواغر، التي تشمل المساحات الشاغرة والعقارات التي تقترب من انتهاء عقود الإيجار ومخزون التأجير من الباطن، إلى 13.9% بحلول نهاية 2025، ثم إلى 13.7% في الربع الأول، مقارنة بنحو 18% في منتصف 2024 كما ذكرت مكتب المراقب المالي لمدينة نيويورك.
ارتفع متوسط الإيجار المطلوب من 76 دولارًا للقدم المربعة إلى 77.55 دولارًا في الربع الأول، مع اقترابه من مستويات ما قبل كوفيد. وأظهرت بيانات Colliers أن متوسط الإيجار المطلوب في مانهاتن انخفض إلى 73.42 دولارًا للقدم المربعة بنهاية 2024 بعد ستة أرباع متتالية من التراجع، مسجلًا أدنى مستوى خلال ثلاث سنوات.
SL Green يرفع الإشغال إلى 94.7% في الربع الثاني
أفادت SL Green، أكبر شركة تركيزًا على المكاتب في مانهاتن، بأن معدلات الإشغال ضمن محفظتها المكتبية الحالية ارتفعت من 89.2% في الربع الأول 2024 إلى 94.7% في الربع الثاني. وتقدّر الشركة أن يصل الإشغال بنهاية العام إلى 95%.
تسعى SL Green إلى تنفيذ عملية إعادة تمويل بقيمة 7 مليارات دولار وبيع أصول بقيمة 2.5 مليار دولار. وتُظهر قدرة الشركة على جذب التمويل تجدد اهتمام المستثمرين بقطاع مكاتب مانهاتن، وفقًا للمصدر.
مستثمرو الديون المتعثرة يستحوذون على قروض كبار بخصومات
عجّل المستثمرون الذين يحملون قروضًا أصغر أو قروض ميزانينو بعمليات شراء ديون كبار مخفضة بهدف السيطرة على عمليات إعادة هيكلة الديون. ثم ينفّذ هؤلاء المستثمرون حقوق الحجز أو يستحوذون على المباني عبر تحويلات الدين إلى أسهم.
قال مدير فرع مؤسسة مالية كورية تعمل في نيويورك: "في الآونة الأخيرة في نيويورك، ومع انتعاش العقارات التجارية، هناك حالات متزايدة حيث يقوم الدائنون الذين يحملون قروضًا أصغر بشراء قروض كبار على مكاتب يرون أنها قابلة للحياة والاستحواذ على المكاتب".
المكاتب المتميزة تفرض ضعف معدلات الإيجار في تعافٍ انتقائي
يركّز التعافي على مكاتب ميدتاون الجديدة المُنشأة أو التي خضعت لعمليات تجديد، بينما تواصل المباني الأقدم مواجهة معدلات شاغر مرتفعة ومخاطر إعادة التمويل. تتدفق الحاجة إلى العقارات ورأس المال نحو المواقع الأكثر تنافسية بدلًا من أن يكون التعافي شاملًا لجميع المباني.
وأوضح مسؤول تنفيذي في مؤسسة مالية أخرى: "نحن حاليًا نبحث عن عدة مواقع لنقل مكاتبنا، والمواقع الجيدة على بعد بضعة شوارع فقط تتطلب دفع أكثر من ضعف [الإيجار الحالي]. يتعافى قطاع العقارات بسرعة ومتمركزًا حول المواقع الجيدة".
وتتجاوز إيجارات المباني الفردية للمكاتب الجديدة المفضلة أو التي جرى تجديدها متوسطات السوق، بسبب محدودية المعروض، حتى مع استمرار تعافي إيجارات السوق عمومًا تدريجيًا.
الأسئلة الشائعة
ما الذي تسبب في ارتفاع معدلات شاغر مكاتب مانهاتن بعد كوفيد؟
أدى اعتماد العمل عن بُعد إلى قيام الشركات بتقليص المساحة المكتبية، بينما رفعت زيادات أسعار الفائدة من مجلس الاحتياطي الفيدرالي تكاليف إعادة التمويل. وارتفع معدل الشواغر في منطقة الأعمال المركزية من نحو 12% قبل كوفيد إلى حوالي 18% بحلول منتصف 2024.
كم زادت أنشطة تأجير مكاتب مانهاتن في 2025؟
بلغ تأجير مكاتب مانهاتن 41.92 مليون قدم مربع في 2025، وهو ما يمثل زيادة تفوق 25% عن العام السابق، وأعلى حجم منذ 2019، وفقًا لـ Colliers.
