سجل سوق المكاتب في سيول معدل شغور بلغ 4.9% في الربع الثاني، مرتفعاً 1.7 نقطة مئوية عن الربع السابق، بينما بلغ متوسط الإيجار مستوى قياسياً عند 40,335 ووناً كوريّاً للْمتر المربع، وفقاً لشركة خدمات العقارات العالمية Colliers. وقد جاء ارتفاع الشغور نتيجة طرح إمدادات جديدة كبيرة الحجم بإجمالي يقارب 247,100 متر مربع عبر ثمانية مبانٍ في سيول وبوندانغ، تركزت في المنطقة التجارية المركزية (CBD). ورغم ارتفاع معدلات الشغور، ارتفعت أسعار الإيجار بنسبة 1.6% على أساس ربع سنوي، إذ كانت معظم الأصول الموردة حديثاً مكاتب بدرجة أولى (Prime) وتفرض إيجارات أعلى من متوسطات السوق. وسجلت المنطقة التجارية المركزية أكبر حجم إمداد ربع سنوي منذ الربع الرابع من عام 2010، ما دفع معدل الشغور في المنطقة إلى 8.4%، في حين حافظت المنطقة التجارية في جانغنام (GBD) على معدل شغور منخفض عند 1.5% وسط طلب قوي من المستأجرين.
تجاوز إيجار مكاتب سيول 40,000 وون للْمتر المربع لأول مرة
تجاوز متوسط الإيجار الاسمي (باستثناء رسوم الإدارة) في سوق المكاتب في سيول للمرة الأولى في الربع الثاني عتبة 40,000 وون للْمتر المربع شهرياً، ليصل إلى 40,335. جاء الارتفاع 1.6% على أساس ربع سنوي رغم توسيع معدلات الشغور، لأن المباني المكتملة حديثاً من فئة المكاتب الرئيسية وضعت مستويات إيجار أعلى من المخزون القائم. وارتفع إيجار (CBD) بنسبة 2.0% إلى 42,063 ووناً للْمتر المربع، مدفوعاً بالتسعير الممتاز في الأصول التي جرى تسليمها مؤخراً، بما في ذلك G1 Seoul (بحوالي 143,000 متر مربع) وRene Square (بحوالي 60,000 متر مربع). وتعكس الفجوة بين ارتفاع الشغور وارتفاع الإيجارات الفارق في الجودة بين الإمدادات الرئيسية الجديدة والمخزون الأقدم.
قفزة شغور CBD إلى 8.4% بسبب إمدادات جديدة قياسية
سجلت المنطقة التجارية المركزية معدل شغور بلغ 8.4% في الربع الثاني، مرتفعاً 3.9 نقاط مئوية عن الربع السابق، مع دخول ثمانية مبانٍ بإجمالي 247,100 متر مربع إلى السوق. ويمثل ذلك أكبر حجم إمداد ربع سنوي في (CBD) منذ الربع الرابع من عام 2010. ومن المقرر جدولة المزيد من الإمدادات لبقية العام، بما في ذلك برج Eul Tower بعد إعادة التشكيل وSeyang Building. ويبرز تركز الاكتمالات الجديدة في (CBD) مقابل محدودية النشاط في المناطق الأخرى، ما يخلق ظروف فائض إقليمي في قلب المدينة.
استقرار مستويات الإشغال في GBD وYBD
انخفض شغور منطقة جانغنام التجارية (GBD) 0.2 نقطة مئوية إلى 1.5% في الربع الثاني، مدعوماً بنشاط عمليات الانتقال داخل المنطقة (intra-district) بما في ذلك Simons وABB Korea وBimer. ومن المتوقع أن يحافظ محدودية الإمدادات الجديدة من الفئة A، إلى جانب انتقالات المستأجرين المستقبلية المؤكدة من Bithumb وCraver Corporation، على ظروف سوق مشدودة. وارتفع شغور منطقة يونغويدو التجارية (YBD) 0.2 نقطة مئوية إلى 2.7% عقب رحيل جزئي للمستأجرين من FKI Tower، بما في ذلك انتقال AMS Osram إلى Seocho-dong في (GBD) وترحيل Taesung Asset Management إلى Sinseol-dong، Dongdaemun-gu. ومع ذلك، بقي الطلب في القطاع المالي قوياً، مع عمليات انتقال داخل المنطقة من Lofty Rock Investment وKorea M&A Investment Association، إلى جانب توسعات بعقود إيجار من Woori Investment & Securities وBNK Busan Bank. ومن المتوقع أن تبقي عمليات الدخول المجدولة لشركات Korea Trade Insurance Corporation وPrada وJustCo شغور (YBD) عند المستويات الحالية.
تركز إمدادات النصف الثاني في سونغسو وجانغنام
من المقرر اكتمال نحو 106,500 متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة في Seongsu-dong خلال النصف الثاني من العام. وستشهد (GBD) أيضاً اكتمالات إضافية لأصول صغيرة الحجم خلال الفترة نفسها. وتشمل مشاريع خط أنابيب تمتد على المدى الأطول Seoul Station North District وHyundai Motor Global Business Center (GBC) وSeoripul Mixed-Use Development، ومن المتوقع أن تدخل السوق تباعاً وأن تغيّر ديناميكيات العرض والطلب على مستوى المنطقة.
معاملات المكاتب في الربع الثاني تصل إلى 4.2 تريليون وون
بلغ إجمالي حجم معاملات المكاتب في سيول وبوندانغ حوالي 4.2 تريليون وون في الربع الثاني. وكانت أكبر صفقة هي Hana Securities Building في Yeouido، التي اقتنتها Hana Alternative Investment Asset Management وShinsegae Central مقابل 811.2 مليار وون، بعد أن مارس Hana Securities حقه في الشراء الاستباقي. ومن بين الصفقات الرئيسية الأخرى G Tower في Guro-dong (697.7 مليار وون)، وEuljiro 4-ga Eulji Twin Tower West Tower (657.0 مليار وون)، وOrange Center في Sunhwa-dong، Jung-gu (350.0 مليار وون). وقال ممثل من Colliers إن تغييرات العرض والطلب على مستوى المناطق ستستمر، مع تسليم مشاريع التطوير واسعة النطاق إلى السوق تباعاً.
الأسئلة الشائعة
ما كان معدل شغور مكاتب سيول في الربع الثاني؟
سجل سوق مكاتب سيول معدل شغور 4.9% في الربع الثاني، بزيادة 1.7 نقطة مئوية عن الربع السابق، وفقاً لبيانات Colliers.
لماذا وصل إيجار مكاتب سيول إلى مستوى قياسي رغم ارتفاع الشغور؟
ارتفع متوسط الإيجار إلى 40,335 ووناً للْمتر المربع، لأن معظم المباني التي جرى توريدها حديثاً كانت مكاتب بدرجة أولى بإيجارات أعلى من متوسط الإيجار القائم في السوق، ما دفع معيار السوق الإجمالي إلى الأعلى رغم زيادة المساحات الشاغرة.
أي منطقة من مناطق مكاتب سيول سجلت أعلى معدل شغور في الربع الثاني؟
سجلت المنطقة التجارية المركزية (CBD) أعلى شغور عند 8.4% في الربع الثاني، مدفوعاً بإمدادات جديدة بنحو 247,100 متر مربع شملت G1 Seoul وRene Square.
