La Commission des services financiers de Corée du Sud a organisé un forum public sur la politique de financement immobilier le 15 juillet, recueillant des avis sur les règles de réglementation des prêts hypothécaires, le financement du logement des jeunes et les contrôles du volume total de la dette des ménages. Des participants, notamment des acheteurs, des prêteurs et des responsables locaux, ont appelé à assouplir les restrictions sur les prêts, en invoquant l’imprévisibilité des politiques et des critères qui excluent ceux qui ont le plus besoin de financement. Le forum intervient alors que la CSF poursuit son engagement à plafonner la croissance de la dette des ménages à 1,5 % et à renforcer la réglementation des fonds propres sur les hypothèques à haut risque, une position que le régulateur a réaffirmée lors d’un récent point presse présidentiel.
Les participants au forum réclament un allègement réglementaire au cœur du débat sur les politiques
Le forum du 15 juillet a comporté une présentation liminaire de Kim Young-do, chercheur senior au Korea Institute of Finance, qui a proposé une « taxe de gestion macro-prudentielle » pour réguler à la fois le volume des prêts et leur tarification. Les tables rondes qui ont suivi ont porté sur le crédit hypothécaire, les prêts de relocalisation, le financement du logement des jeunes et le contrôle du volume total de la dette des ménages, des experts présentant des avis partagés sur les approches réglementaires.
Des acheteurs et prêteurs présents au forum ont exprimé des appels unifiés à l’assouplissement des restrictions, en contraste avec la division au sein du panel d’experts. La politique de financement des jeunes a suscité des critiques liées à des critères de revenu et d’actifs qui excluent ceux qui ont le plus besoin d’aide. Les règles de plafonnement des prêts hypothécaires ont été décrites comme comportant des seuils trop bas pour les acheteurs dans la vingtaine et la trentaine, créant une inégalité perçue.
Un responsable de la ville de Séoul a déclaré : « Les zones qui demandent un allègement des prêts de relocalisation ne sont pas des quartiers coûteux comme Gangnam, mais des lieux où la viabilité des projets est faible. Le marché des maisons de rangée et des logements collectifs s’est complètement effondré, et ces zones abritent de nombreux citoyens ordinaires et de vrais acheteurs — nous demandons comment le marché sera relancé. » Des sociétés de capital ont appelé à assouplir la réglementation du financement de projets pour les opérations de logement à petite échelle et à assouplir les exigences de garantie d’achèvement de l’organisme fiduciaire. Des entreprises de construction de logements ont indiqué rencontrer des difficultés malgré les appels du gouvernement à augmenter l’offre, en citant un financement hypothécaire bloqué pour les acheteurs.
Certains participants ont estimé que les contrôles du volume total devraient fonctionner de manière temporaire, tandis que d’autres ont soutenu que les réglementations devaient être maintenues ou renforcées au regard des tendances récentes des prix de l’immobilier. Des propositions visant à élargir le périmètre réglementaire pour inclure les emprunts familiaux et les prêts privés ont également émergé. Des observateurs du secteur financier ont noté que les voix des acheteurs réels sur le terrain n’auraient pas été suffisamment représentées. Un responsable de l’industrie financière a déclaré : « Il est discutable que les difficultés rencontrées par les vrais acheteurs aient été adéquatement représentées lors de ce forum. »
Le portail en ligne reçoit 530+ plaintes sur la politique de prêt en moins de deux jours
Le gouvernement a ouvert un site web pour recueillir les contributions du public en amont d’un forum sur la politique immobilière prévu pour le 23. En moins de deux jours, le portail a reçu plus de 530 propositions liées au financement du logement. Une demande majeure portait sur l’assouplissement des contrôles de volume total pour les primo-accédants et autres acheteurs réels.
Les critiques estiment que la gestion du volume total des prêts par les institutions financières nuit aux vrais acheteurs qui ont déjà signé des contrats, et non aux emprunteurs spéculatifs. Un internaute a écrit : « J’ai planifié mes finances en fonction des politiques de prêts pour les jeunes mariés et les primo-accédants en vigueur à partir de juin de cette année, et j’ai signé un contrat d’achat, mais les limites de prêts hypothécaires ont soudainement diminué par la suite, m’obligeant à réunir des dizaines de millions de won supplémentaires. Le changement de politique abrupt du gouvernement m’a exposé au risque de perdre mon dépôt. »
La demande centrale des vrais acheteurs est la cohérence et la prévisibilité des politiques. Dans le cadre du système actuel de gestion du volume total, les banques s’auto-gèrent, tandis que l’intensité réglementaire et les conditions de volume de chaque banque dictent les mesures opérationnelles, telles que l’acceptation ou non des prêts initiés par des courtiers, ou encore la proposition d’assurance crédit hypothécaire (MCI) et de garanties crédit hypothécaire (MCG). Comme les réponses des banques évoluent immédiatement non seulement en fonction des changements de politique officiels, mais aussi du ton des communications réglementaires, appliquer de façon cohérente des mesures de transition ou des périodes de grâce aux vrais acheteurs s’avère difficile.
Certains critiques ont qualifié cette approche opérationnelle de « finance de facto contrôlée par le gouvernement ». Un post indique : « Le gouvernement fait pression sur les totaux de prêts des ménages au milieu de l’année et à la fin de l’année, ce qui pousse les banques à arrêter brutalement les prêts ou à relever les taux à répétition. Les inscriptions à la MCI et à la MCG s’arrêtent puis reprennent de manière cyclique, faisant chuter les limites réelles de prêts et empêchant les vrais acheteurs de payer leurs soldes, ce qui provoque un chaos sévère et des dégâts. » Le post souligne : « Arrêtez de miner la prévisibilité du marché sous couvert de réglementation et de garanties, et de protéger l’indépendance des institutions financières dans leurs opérations de crédit. »
Ces plaintes ne sont pas nouvelles. À chaque fois que la gestion du volume total crée un « cliff de prêt », la critique autour du préjudice subi par les vrais acheteurs et de la prévisibilité des politiques se reproduit. En 2021, lorsque les autorités financières ont imposé des contrôles du volume total à haute intensité et que les banques ont stoppé les prêts de groupe et le crédit hypothécaire, des dizaines de pétitions mettant en avant les problèmes liés à la réglementation du volume total ont retenu l’attention.
La CSF maintient les contrôles du volume total malgré les critiques des acheteurs
La CSF a annoncé, lors de son dernier point presse présidentiel, un plan pour gérer de manière stable les totaux de prêts aux ménages et renforcer la réglementation des fonds propres sur les hypothèques à haut risque, tout en poursuivant la politique consistant à séparer l’immobilier de la finance. Dans un point presse connexe, des responsables ont indiqué qu’il n’y avait aucun plan pour assouplir l’objectif de croissance de la dette des ménages à 1,5 %.
Cependant, le forum sur place a révélé les appels à un allègement réglementaire formulés par les vrais acheteurs, ce qui signifie que la CSF doit clarifier sa direction en matière de réglementation des prêts après le prochain forum. Les participants ont noté que les réglementations actuelles sur les plafonds de prêts ne constituent aucun obstacle pour les acheteurs disposant de trésorerie qui achètent des logements coûteux, tandis qu’elles ne restreignent que ceux qui ont besoin de financement.
Fixer le seuil de plafonnement à 1,5 milliard de won a fait monter les prix de l’habitation jusqu’à ce niveau, augmentant la demande de prêts des vrais acheteurs. Des réglementations supplémentaires sur les logements à prix élevés pourraient manquer d’efficacité dans le cadre des règles actuelles qui plafonnent les prêts à 200 millions de won pour les biens dont le prix dépasse 2,5 milliards de won. Un autre responsable du secteur financier a déclaré : « Les politiques ciblées doivent se resserrer là où c’est nécessaire, mais des secteurs comme l’offre devraient être assouplis. »
FAQ
De quoi la Commission des services financiers de Corée du Sud a-t-elle discuté lors du forum du 15 juillet ?
La CSF a tenu un forum public sur la politique de financement immobilier le 15 juillet, recueillant des avis sur les règles de réglementation des prêts hypothécaires, les prêts de relocalisation, le financement du logement des jeunes et les contrôles du volume total de la dette des ménages. Des participants, dont des acheteurs, des prêteurs et des responsables locaux, ont appelé à assouplir les restrictions sur les prêts, en invoquant l’imprévisibilité des politiques et des critères qui excluent ceux qui ont le plus besoin de financement.
Pourquoi les acheteurs de logements en Corée du Sud critiquent-ils les réglementations sur les prêts hypothécaires ?
Les acheteurs affirment que la gestion du volume total des prêts par les institutions financières nuit aux vrais acheteurs qui ont déjà signé des contrats, et non aux emprunteurs spéculatifs. Les critiques citent des changements de politique brusques qui obligent les acheteurs à mobiliser des fonds supplémentaires ou à risquer de perdre leurs dépôts, et décrivent des seuils de plafonnement de prêts comme trop bas pour les acheteurs dans la vingtaine et la trentaine, créant une inégalité perçue.
Quelle est la position actuelle de la CSF concernant les contrôles de la dette des ménages ?
La CSF a annoncé, lors de son dernier point presse présidentiel, un plan pour gérer de manière stable les totaux de prêts aux ménages et renforcer la réglementation des fonds propres sur les hypothèques à haut risque. Les responsables ont indiqué qu’il n’y avait aucun plan pour assouplir l’objectif de croissance de la dette des ménages à 1,5 %, en poursuivant la politique consistant à séparer l’immobilier de la finance.
