Рынок офисной недвижимости Манхэттена подаёт признаки восстановления: доступность снижается до 13,7%

Коммерческий рынок офисной недвижимости Манхэттена подаёт признаки стабилизации после опасений об откате после коллапса, связанного с пандемией COVID: ставки по наличию площадей снижаются, а аренда отскакивает с начала 2025 года. Восстановление следует за худшим спадом 2023–2024 годов, когда внедрение удалённой работы и повышение ставок ФРС привели к росту доли свободных площадей в центральном деловом районе с примерно 12% до около 18% к середине 2024 года. Поворот обусловлен расширением офисного присутствия компаний, ростом аренды со стороны финансовых, юридических и ИИ-компаний, а также ограниченным предложением новых премиальных офисных площадей.

Офисный рынок Манхэттена: рекордный объём аренды с 2019 года

Офисная активность по сдаче в аренду в Манхэттене достигла 41,92 млн квадратных футов в 2025 году, что более чем на 25% больше, чем годом ранее, и является самым высоким объёмом с 2019 года, по данным Colliers. Доля наличия площадей — с учётом пустующих помещений, объектов, приближающихся к сроку окончания аренды, и субарендного предложения — снизилась до 13,9% к концу 2025 года и затем до 13,7% в Q1. Это ниже примерно 18% в середине 2024 года, как сообщило Управление контролёра Нью-Йорка.

Средняя запрашиваемая арендная ставка выросла с $76 за квадратный фут до $77,55 за квадратный фут в Q1, приближаясь к доковидным уровням. Данные Colliers показывают, что средняя запрашиваемая аренда в Манхэттене опустилась до $73,42 за квадратный фут к концу 2024 года после шести подряд кварталов снижения, что стало минимумом за три года.

SL Green: загрузка растёт до 94,7% во II квартале

SL Green, крупнейшая в Манхэттене компания, ориентированная на офисы, сообщила, что показатели загрузки по её действующему портфелю в Манхэттене выросли с 89,2% в Q1 2024 до 94,7% в Q2. Компания прогнозирует, что к концу года загрузка достигнет 95%.

SL Green нацелена на 7 млрд долларов рефинансирования и 2,5 млрд долларов продажи активов. Возможность привлечь капитал демонстрирует возобновившийся интерес инвесторов к офисному сектору Манхэттена, говорится в источнике.

Инвесторы в проблемный долг покупают старшие кредиты со скидкой

Инвесторы, держащие младшие или мезонинные кредиты, ускорили покупки старшего долга со скидкой, чтобы получить контроль над процессами реструктуризации. Затем эти инвесторы реализуют права на обращение взыскания или приобретают здания через конвертацию долга в капитал.

«Недавно в Нью-Йорке, по мере оживления коммерческой недвижимости, растёт число случаев, когда кредиторы с младшими займами покупают старшие кредиты по офисам, которые они считают жизнеспособными, и берут на себя право собственности на эти офисы», — заявил менеджер регионального подразделения корейского финансового учреждения, работающего в Нью-Йорке.

Премиальные офисы получают двойные ставки аренды в избирательном восстановлении

Восстановление сосредоточено в недавно построенных или отремонтированных офисах Мидтауна, тогда как более старые здания по-прежнему сталкиваются с высокой долей свободных площадей и рисками рефинансирования. Спрос и капитал направляются в конкурентоспособные объекты, а не распределяются широко по всем зданиям.

Руководитель корпорации в другом финансовом учреждении пояснил: «Сейчас мы рассматриваем несколько мест для переноса офиса, и достойные варианты всего в нескольких кварталах требуют платить более чем в два раза [действующей аренды]. Недвижимость быстро восстанавливается, фокусируясь на хороших локациях».

Аренда отдельных зданий для предпочтительных новых или обновлённых офисов превышает среднерыночные показатели из-за ограниченного предложения, даже несмотря на то, что в целом по рынку аренда постепенно возвращается.

FAQ

Что стало причиной роста доли свободных площадей офисов Манхэттена после COVID-19?
Внедрение удалённой работы заставило компании сокращать офисные площади, а повышение ставок ФРС увеличило затраты на рефинансирование. Доля свободных площадей в центральном деловом районе выросла примерно с 12% до около 18% к середине 2024 года.

На сколько увеличилась аренда офисов Манхэттена в 2025 году?
Аренда офисов в Манхэттене достигла 41,92 млн квадратных футов в 2025 году — это более чем на 25% больше, чем годом ранее, и самый высокий объём с 2019 года, по данным Colliers.