Комісія з фінансових послуг Південної Кореї провела публічний форум щодо політики фінансування нерухомості 15 липня, зібравши думки щодо регулювання іпотечних кредитів, житлового фінансування для молоді та контролю загального боргу домогосподарств. Учасники, зокрема покупці, кредитори та місцеві посадовці, закликали пом’якшити кредитні обмеження, посилаючись на непередбачуваність політики та критерії, що відсівають тих, кому фінансування найбільше потрібне. Форум відбувся на тлі триваючої відданості FSC стримувати зростання боргу домогосподарств на рівні 1,5% і посилювати вимоги до капіталу для високоризикових іпотек — позиції, яку регулятор нещодавно повторив у президентському брифінгу.
Учасники форуму вимагають послаблення регулювання на тлі дискусії щодо політики
Форум 15 липня включав ключову доповідь Кім Йон-до, старшого наукового співробітника Корейського інституту фінансів, який запропонував «збір із макропруденційного управління» для регулювання обсягу кредитів і цін. Подальші панельні дискусії охопили іпотечне кредитування, кредити на переїзд, фінансування житла для молоді та контроль загального боргу домогосподарств: експерти представляли розділені погляди щодо підходів до регулювання.
Покупці та кредитори, які реально купують житло, на форумі висловили узгоджені заклики до послаблення обмежень — на відміну від розколотої думки експертної панелі. Політиці фінансування молоді дорікали через критерії щодо доходів і активів, які виключають тих, кому допомога потрібна найбільше. Регулювання лімітів іпотечних кредитів описували як таке, що має занадто низькі пороги для покупців у свої 20–30 років, створюючи відчуття нерівності.
Офіційний представник міста Сеул заявив: «Райони, які просять послаблення для кредитів на переїзд, — це не дорогі райони на кшталт Каннама, а локації з поганою життєздатністю проєктів. Ринок таунхаусів і багатоквартирного житла повністю зруйнувався, і ці райони містять багатьох звичайних громадян та реальних покупців — ми питаємо, як ринок буде відроджено». Капітальні компанії закликали пом’якшити регулювання проєктного фінансування для маломасштабних житлових проєктів та послабити вимоги щодо завершального-комплектаційного гарантування трастових компаній. Компанії будівництва житла повідомили про труднощі, попри заклики уряду збільшувати пропозицію, посилаючись на блокування іпотечного фінансування для покупців.
Деякі учасники стверджували, що контроль загальних обсягів має працювати тимчасово, тоді як інші вважали, що регулювання слід зберігати або посилювати з огляду на недавні тенденції цін на житло. Також з’явилися пропозиції розширити сферу регулювання, щоб включити сімейні запозичення та приватні позики. Спостерігачі у фінансовому секторі зазначили, що голоси реальних покупців на місцях могли бути недостатньо представлені. Один посадовець фінансової індустрії зауважив: «Під питанням, чи труднощі, з якими стикалися реальні покупці, були належно відображені на цьому форумі».
Онлайн-портал отримав 530+ скарг щодо кредитної політики менш ніж за два дні
Уряд відкрив вебсайт для збору пропозицій громадськості перед форумом із політики щодо нерухомості, запланованим на 23-є число. Менш ніж за два дні портал отримав понад 530 звернень, пов’язаних із житловим фінансуванням. Один із ключових запитів стосувався послаблення контролю загального обсягу для позичальників-першопокупців та інших реальних покупців.
Критики стверджують, що управління загальним обсягом кредитів фінансовими установами шкодить реальним покупцям, які вже підписали контракти, а не спекулятивним позичальникам. Один дописувач написав: «Я планував фінанси за політиками кредитів для новоспечених і покупців уперше станом на червень цього року та підписав договір купівлі, але після цього ліміти іпотечних кредитів раптово скоротилися, змусивши мене залучити ще десятки мільйонів вон. Різка зміна політики урядом поставила мене під ризик втрати мого депозиту».
Ключова вимога реальних покупців — узгодженість і передбачуваність політики. За чинної системи контролю загальних обсягів банки самостійно керують кредитуванням, а регуляторна інтенсивність і обсягові умови кожного банку визначають операційні заходи — наприклад, чи приймати кредити, видані брокерами, або пропонувати страхування кредиту за іпотекою (MCI) та кредитні гарантії за іпотекою (MCG). Оскільки реакції банків змінюються не лише у відповідь на офіційні зміни політики, а й на тон регуляторних заяв, послідовне застосування перехідних заходів або періодів поблажливості для реальних покупців виявляється складним.
Деякі критики назвали такий операційний підхід де-факто «державним керуванням фінансуванням». У дописі зазначено: «Уряд тисне на підсумкові обсяги позик домогосподарств у середині року та на кінець року, через що банки щоразу різко зупиняють кредитування або неодноразово підвищують ставки. Реєстрація за MCI та MCG зупиняється і відновлюється циклічно, через що фактичні ліміти кредитів стрімко падають і реальні покупці не можуть сплачувати заборгованість, що призводить до серйозного хаосу й шкоди». Допис наголошує: «Не підривайте передбачуваність ринку під виглядом регулювання та гарантій, забезпечуючи незалежність фінансових установ у кредитних операціях».
Такі скарги не є новими. Кожного разу, коли контроль загальних обсягів створює «кліф кредитування», критика шкоди реальним покупцям і передбачуваності політики повертається. У 2021 році, коли фінансові органи запровадили високу інтенсивність контролю загальних обсягів і банки зупинили групові позики та іпотечне кредитування, десятки петицій із зауваженнями щодо проблем із регулюванням загального обсягу кредитів привернули увагу.
FSC зберігає контроль загальних обсягів попри критику з боку покупців
FSC оголосила у своєму нещодавньому президентському брифінгу план керувати підсумковими обсягами кредитів домогосподарств стабільно та посилити регулювання капіталу щодо високоризикових іпотек, продовжуючи політику відокремлення нерухомості від фінансування. У суміжному брифінгу посадовці заявили, що плану послабити цільовий показник зростання боргу домогосподарств на рівні 1,5% немає.
Втім, очний форум виявив заклики реальних покупців до послаблення регулювання, тож FSC має уточнити напрям свого кредитного регулювання після найближчого форуму. Учасники зазначили, що чинні правила лімітів кредитів не створюють перешкод для покупців із достатніми коштами, які купують дорогі помешкання, тоді як обмеження стосуються лише тих, кому потрібне фінансування.
Встановлення порогу ліміту кредиту на рівні 1,5 мільярда вон підняло ціни на житло до цього рівня, збільшивши попит реальних покупців на кредити. Додаткові правила регулювання капіталу щодо дорогих будинків можуть бути менш ефективними за чинні вимоги, які обмежують кредити сумою 200 мільйонів вон для об’єктів дорожчих за 2,5 мільярда вон. Інший посадовець фінансового сектора зауважив: «Таргетовані політики варто застосовувати там, де потрібно, але сфери на кшталт пропозиції — послаблювати».
FAQ
Про що Комісія з фінансових послуг Південної Кореї говорила на форумі 15 липня?
FSC провела публічний форум щодо політики фінансування нерухомості 15 липня, зібравши думки щодо регулювання іпотечних кредитів, кредитів на переїзд, житлового фінансування для молоді та контролю загального обсягу боргу домогосподарств. Учасники, зокрема покупці, кредитори та місцеві посадовці, закликали пом’якшити кредитні обмеження, посилаючись на непередбачуваність політики та критерії, що відсівають тих, кому фінансування найбільше потрібне.
Чому покупці житла в Південній Кореї критикують правила щодо іпотечних кредитів?
Покупці стверджують, що управління загальним обсягом кредитів фінансовими установами шкодить реальним покупцям, які вже підписали контракти, а не спекулятивним позичальникам. Критики посилаються на різкі зміни політики, які змушують покупців залучати додаткові кошти або ризикувати втратою депозитів, а також описують пороги лімітів як занадто низькі для покупців у свої 20–30 років, створюючи відчуття нерівності.
Яка позиція FSC щодо контролю боргу домогосподарств зараз?
FSC оголосила у нещодавньому президентському брифінгу план керувати підсумковими обсягами кредитів домогосподарств стабільно та посилити регулювання капіталу щодо високоризикових іпотек. Посадовці заявили, що плану послабити цільовий показник зростання боргу домогосподарств на рівні 1,5% немає, і це відповідає політиці відокремлення нерухомості від фінансування.
