Dự án cải tạo khu đô thị Sindorim D-Cube City của Aegis Asset Management bắt đầu thi công vào giữa tháng sau khi huy động được 490 tỷ won vốn tài trợ dự án, với thời điểm hoàn thành mục tiêu vào tháng 7 năm sau. Dự án đã vượt qua khủng hoảng Event of Default (EOD) trước đó trong năm nhờ đàm phán tái cấp vốn thành công, kéo dài thời hạn khoản vay đến ngày 19/5 và cuối cùng có được nguồn vốn mới vào tháng 5. Việc cải tạo biến không gian từng là cửa hàng bách hóa Hyundai tại địa chỉ 662 Gyeongin-ro, Guro-gu, Seoul thành tổ hợp đa chức năng gồm cơ sở thương mại và văn phòng, giải quyết tình trạng trống do bách hóa rút khỏi hoạt động đồng thời nâng cao sức cạnh tranh của tài sản tại vị trí ngay trước ga Sindorim — điểm trung chuyển dự kiến của tuyến GTX-B, dự kiến khai trương vào tháng 8/2031.
Aegis Asset Management chuyển đổi cửa hàng bách hóa Hyundai cũ thành tổ hợp văn phòng đa chức năng
Dự án chuyển đổi địa điểm từng là cửa hàng bách hóa Hyundai nằm trong Sindorim D-Cube City thành cơ sở tích hợp cả chức năng thương mại và văn phòng. Theo nguồn tin trong ngành đầu tư tài chính ngày 13, Aegis Asset Management dự kiến bắt đầu thi công cải tạo vào giữa tháng, với thời điểm hoàn thành nhắm đến vào tháng 7 năm sau. Tòa nhà sau cải tạo sẽ vận hành cơ sở thương mại ở các tầng thấp (tầng hầm 2F đến tầng 1, một phần tầng hầm 2F), tòa nhà phụ, và tầng 6F. Kế hoạch ban đầu xây dựng trung tâm mua sắm đô thị của Tập đoàn Shinsegae là 'Starfield Village' từ tầng hầm 2F đến tầng 1 gặp khó khăn do yêu cầu của cư dân về việc tăng tỷ lệ cơ sở bán lẻ và các hạn chế đối với việc chỉnh sửa bên ngoài. Các tầng 3-5 sẽ được chuyển sang sử dụng làm văn phòng, giúp củng cố chức năng này. Kế hoạch ban đầu bố trí các tầng 2-6 làm không gian văn phòng, nhưng yêu cầu từ phía cư dân về thêm cơ sở bán lẻ đã làm giảm tỷ lệ diện tích dành cho văn phòng.
Các cơ sở văn phòng mới sẽ được xây dựng theo mô hình 'ground scraper' (tòa nhà văn phòng trải rộng). 'Ground scraper' chỉ không gian văn phòng có quy mô trải rộng theo chiều ngang. Trái ngược với 'sky scraper' — nơi con người được phân tách trên các tầng khác nhau trong các tòa nhà cao tầng — ground scraper sử dụng mặt sàn rộng để tối đa hóa hiệu quả làm việc và khả năng phối hợp. Diện tích độc quyền trên mỗi tầng văn phòng tại D-Cube City đạt khoảng 4.600㎡ (xấp xỉ 1.400 pyeong). Sau khi hoàn tất cải tạo, không gian sẽ cung cấp cơ sở văn phòng tiêu chuẩn toàn cầu, đáp ứng hơn 300 nhân sự mỗi tầng. Tên chính thức của tòa nhà hiện chưa được chốt. Tuy nhiên, dự kiến sẽ gọi là 'Timewalk West', theo thương hiệu văn phòng 'Timewalk' của Aegis Asset Management.
Vị trí ngay trước ga Sindorim, kỳ vọng mở đón tuyến GTX-B vào tháng 8/2031
Timewalk West nằm ngay phía trước ga Sindorim. Ga Sindorim đóng vai trò ga trung chuyển cho các tuyến tàu điện ngầm số 1 và 2, đồng thời là trung tâm giao thông khu vực nơi tuyến Đường sắt tốc hành khu vực thủ đô (GTX)-B dự kiến khai trương. Khu vực này có nhu cầu lớn về dân cư và doanh nghiệp trong phạm vi kết nối. Tuyến GTX-B bắt đầu xây dựng vào nửa đầu năm ngoái, với tiến độ hướng tới mục tiêu khai trương vào tháng 8/2031. Khi GTX-B đi vào hoạt động, thời gian di chuyển từ Khu quốc tế Songdo đến Sindorim sẽ giảm còn khoảng 15 phút. Sindorim có thể hấp thụ nhu cầu thuê từ các công ty công nghệ sinh học, công nghệ và công nghệ cao đặt tại Songdo. Ngoài ra, việc phát triển Ga Seoul và Khu Kinh doanh Quốc tế Yongsan được kỳ vọng sẽ hình thành vành đai khu thương mại kết nối Ga Seoul, Yongsan, Yeouido và Sindorim.
Aegis huy động 490 tỷ won tài trợ dự án sau khi vượt qua khủng hoảng EOD
Dự án cải tạo cơ sở đa chức năng Sindorim D-Cube City do Timewalk West Corporate Restructuring Real Estate Investment Trust (REIT) dẫn dắt. Nhà đầu tư của REIT là Aegis General Private Real Estate Investment Trust No. 468-2, nắm giữ 76,7% cổ phần phổ thông và 23,3% cổ phần ưu đãi chuyển đổi. REIT sở hữu 6.234㎡ và các tòa nhà trên mặt đất tại 692 Sindorim-dong, Guro-gu, Seoul. REIT đã ký hợp đồng quản lý tài sản với Aegis Asset Management để đầu tư và vận hành tài sản thông qua mua bán bất động sản, quản lý, cải thiện và thanh lý, phát triển bất động sản và cho thuê, phân phối lợi nhuận cho các cổ đông.
Dự án gặp khó khăn đầu năm. Lãi suất cao và thị trường tài chính bất động sản bị thu hẹp khiến việc tái cấp vốn bị chậm, gây lo ngại về EOD. REIT công bố ngày 20/2 rằng đã xảy ra sự cố tài chính Event of Default đối với khoản vay thế chấp cơ sở đa chức năng Sindorim D-Cube City. Việc tái cấp vốn không hoàn tất trước ngày đáo hạn của khoản vay hiện hữu 19/2 dẫn đến không thể thanh toán gốc và lãi. Thời điểm đó, lo ngại của thị trường về khả năng dự án bị trễ là rất lớn. Tuy nhiên, sau đó REIT đã đạt thỏa thuận với các bên cho vay để gia hạn thời hạn khoản vay đến ngày 19/5. REIT đã huy động các phương án vốn mới bằng cách dùng quyền hưởng lợi ưu tiên làm tài sản thế chấp để trả gốc và lãi khoản vay hiện hữu, đồng thời đảm bảo chi phí thiết yếu của dự án, cuối cùng đã thành công trong việc sắp xếp khoản PF chính và bình thường hóa tiến độ dự án.
Theo thỏa thuận vay ký vào tháng 5, REIT đã huy động tổng cộng 490 tỷ won vay PF từ nhiều tổ chức tài chính. Kỳ hạn là ngày 19/1/2028. Cơ cấu khoản vay gồm: cam kết Tranche A trị giá 356 tỷ won, Tranche B trị giá 120 tỷ won và Tranche C trị giá 14 tỷ won. Thứ tự ưu tiên hoàn trả theo thứ tự Tranche A, Tranche B, Tranche C. Công ty đặc biệt (SPC) Heo Sam Sindorim No. 1 tham gia với vai trò bên cho vay Tranche A và thực hiện khoản vay 83 tỷ won. Chứng khoán bảo đảm bằng tài sản (asset-backed securities) đang được phát hành dựa trên khoản vay này. Nhằm tăng năng lực thanh toán của chứng khoán bảo đảm bằng tài sản, Heo Sam Sindorim No. 1 đã ký 'Commitment Letter Regarding Private Bond Underwriting and Loan Receivable Purchase' với Samsung Securities vào tháng 5.
Các chuyên gia trong ngành đánh giá dự án này là bước ngoặt giúp khôi phục sức cạnh tranh của D-Cube City — một cơ sở đa chức năng tiêu biểu ở khu vực tây nam Seoul — vượt ra ngoài phạm vi cải tạo đơn thuần. Khả năng trở thành một trường hợp tiêu biểu chuyển đổi tình trạng trống của các cửa hàng bán lẻ quy mô lớn sang mô hình văn phòng đã được đặt ra. Đặc biệt, ga Sindorim có tiềm năng cao trở thành trung tâm giao thông quan trọng của khu vực Thủ đô Seoul khi tuyến GTX-B mở. Một quan chức trong ngành đầu tư tài chính cho biết: “Sau khi hoàn tất việc mua sắm PF, tính không chắc chắn của dự án đã được giải quyết đáng kể”, đồng thời bổ sung: “Khi được tái sinh thành một tài sản đa chức năng kết hợp thương mại và văn phòng, sức cạnh tranh cho thuê và giá trị tài sản dự kiến sẽ tăng mạnh”.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Q: Tiến độ xây dựng của dự án cải tạo Sindorim D-Cube City là khi nào?
A: Theo nguồn tin trong ngành đầu tư tài chính ngày 13, Aegis Asset Management dự kiến bắt đầu thi công vào giữa tháng với thời điểm hoàn thành mục tiêu vào tháng 7 năm sau.
Q: Aegis Asset Management đã giải quyết khủng hoảng Event of Default như thế nào?
A: REIT đã đạt thỏa thuận với các bên cho vay để gia hạn thời hạn khoản vay đến ngày 19/5 sau khi ngày đáo hạn 19/2 ban đầu trôi qua. Vào tháng 5, REIT huy động 490 tỷ won vốn tài trợ dự án mới từ nhiều tổ chức tài chính với kỳ hạn ngày 19/1/2028, gồm Tranche A (356 tỷ won), Tranche B (120 tỷ won) và Tranche C (14 tỷ won).
Q: Tuyến GTX-B dự kiến khai trương tại ga Sindorim khi nào?
A: Tuyến GTX-B bắt đầu xây dựng vào nửa đầu năm ngoái, với tiến độ hướng tới mục tiêu khai trương vào tháng 8/2031.
