南韓金融服務委員會（FSC）於 7 月 15 日舉行針對不動產金融政策的公開論壇，蒐集對抵押貸款規範、青年住房金融，以及家庭負債總額控管的意見。包含買方、借貸機構與地方官員在內的參與者呼籲放寬貸款限制，理由是政策不確定性，以及排除最需要融資者的標準。該論壇正值 FSC 持續承諾將家庭負債成長上限控制在 1.5%，並強化針對高風險抵押貸款的資本規範；這一立場監管機關在近期的總統簡報中再次重申。
論壇參與者在政策辯論中要求放寬監管
7 月 15 日的論壇以韓國金融研究院（Korea Institute of Finance）資深研究員金英道（Kim Young-do）的主題演講揭開序幕，他提出一種「宏觀審慎管理徵費（macro-prudential management levy）」以同時規範貸款規模與定價。其後的座談會涵蓋抵押貸款、搬遷貸款、青年住房金融，以及家庭負債總額控管，專家就監管路線提出各自分歧的看法。
論壇上的真實買家與借貸機構表達出一致的放寬限制訴求，與分裂的專家小組形成對比。青年財務政策因收入與資產標準而受到批評，因為這些標準排除了最需要協助的人。抵押貸款上限規範亦被描述為對於 20 多歲與 30 多歲買家而言過低的門檻，造成被視為不公平。
首爾市一名官員表示：「申請搬遷貸款優惠的區域並非像江南這樣昂貴的地段，而是專案可行性較差的地點。排屋與多戶住宅市場已完全崩塌，而這些地區住著許多一般市民與真正買家——我們想知道市場要如何被復甦。」資本公司呼籲放寬小規模住宅開發的專案融資規範，並鬆動信託公司完成保證要求。住房建設公司表示，即使政府呼籲增加供給，仍遇到困難，原因是買家的抵押貸款融資被阻。
部分參與者認為，家庭負債總額控管應以暫時方式運作；也有人主張，鑑於近期房價走勢，監管應維持或加強。擴大監管範圍以納入家庭借貸與民間貸款的提案也浮現。金融產業觀察者指出，現場真實買家的聲音可能尚未被充分代表。一名金融業官員表示：「真實買家所遭遇的困難是否在這場論壇中獲得了充分呈現，這點令人懷疑。」
線上入口在兩天內收到 530+ 件貸款政策投訴
政府在排定於 23 日舉行的房地產政策論壇前開設網站蒐集民眾意見。不到兩天的時間，入口網站就收到了超過 530 件與住房金融相關的提案。主要訴求集中在對首次購屋者與其他真實買家的家庭負債總額控管予以放寬。
批評者指出，金融機構的總貸款規模管理，會傷害已簽約的真實買家，而非投機借款人。一名發文者寫道：「我依照今年 6 月起的結婚新人與首次購屋者貸款政策規劃資金，並簽下購房合約，但在那之後抵押貸款上限突然縮小，迫使我再多籌數千萬韓元。我政府的突然政策變更讓我有面臨失去定金風險。」
真實買家的核心訴求是政策的一致性與可預測性。在目前的總額管理制度下，銀行進行自主管理放貸，而監管強度與各銀行的額度條件則決定營運措施，例如是否接受由經紀商起源的貸款，或提供抵押貸款信用保險（MCI）與抵押貸款信用保證（MCG）。由於銀行的回應會立即依照不僅是官方政策變更，還包括監管說法的語氣而調整，因此要對真實買家一致地適用轉型措施或寬限期十分困難。
部分批評者將這種營運方式稱為事實上的「政府控制型金融」。一則貼文表示：「政府在年中與年末推壓家庭貸款總額，導致銀行反覆突然停止放貸或提高利率。MCI 與 MCG 的登記會循環式停止與重啟，導致實際貸款上限暴跌，並讓真實買家無法支付餘額，最終造成嚴重混亂與損害。」該貼文強調：「在以監管與保證之名削弱市場可預測性之同時，還要求金融機構在信用運作上維持獨立性。」
這類抱怨並非新鮮。每當總額管理形成所謂的「放貸懸崖（lending cliff）」時，關於真實買家受害與政策可預測性的批評就會再次出現。2021 年，當金融主管機關施以高強度的總額控管並使銀行停止團體貸款與抵押貸款時，指出總貸款規範問題的數十件請願案件便引起關注。
FSC 即使遭買家批評仍維持家庭負債總額控管
FSC 在其最近的總統簡報中公布一項計畫：穩定管理家庭貸款總額，並強化針對高風險抵押貸款的資本規範，持續執行將不動產與金融分離的政策。於相關簡報中，官員表示沒有放寬家庭負債成長率目標 1.5% 的計畫。
然而，現場論壇顯示真實買家呼籲放寬監管，這意味著 FSC 在即將到來的論壇之後必須釐清其貸款規管方向。參與者指出，現行貸款上限規範並不構成現金充裕買家購買高價住宅的障礙，卻只限制那些需要融資的人。
將貸款上限門檻設為 15 億韓元（1.5 billion won）推升房價至該水準，進而提高真實買家的貸款需求。若在現行規則下，對超過 25 億韓元（2.5 billion won）標的以 2 億韓元（200 million won）的貸款上限加以封頂，針對高價住宅的額外資本規範可能缺乏效力。另一名金融業人士表示：「針對性的政策應在需要的地方收緊，但像是供給這類領域則應放鬆。」
常見問題
南韓金融服務委員會在 7 月 15 日的論壇上討論了什麼？
FSC 於 7 月 15 日舉行針對不動產金融政策的公開論壇，蒐集對抵押貸款規範、搬遷貸款、青年住房金融，以及家庭負債總額控管的意見。包含買方、借貸機構與地方官員在內的參與者呼籲放寬貸款限制，理由是政策不確定性，以及排除最需要融資者的標準。
為什麼南韓房屋買家要批評抵押貸款規範？
買家表示，金融機構的總貸款規模管理會傷害已簽約的真實買家，而非投機借款人。批評者指出，政策的突然變更迫使買家追加籌資或面臨失去定金風險，並稱貸款上限門檻對於 20 多歲與 30 多歲的買家而言過低，造成被視為不公平。
FSC 目前對家庭負債控管的立場是什麼？
FSC 在近期的總統簡報中公布了一項計畫：穩定管理家庭貸款總額，並強化針對高風險抵押貸款的資本規範。官員表示沒有放寬家庭負債成長率目標 1.5% 的計畫，並延續將不動產與金融分離的政策。
