يشهد منتدى هيئة الخدمات المالية في كوريا الجنوبية مطالب بتخفيف تنظيمات القروض من قِبل المشترين

عقدت هيئة الخدمات المالية الكورية (FSC) منتدىً عاماً حول سياسات تمويل العقارات في 15 يوليو، إذ جمعت آراء بشأن اشتراطات قروض الرهن العقاري وتمويل السكن للشباب وضوابط إجمالي ديون الأسر. ضمّ المشاركون، بمن فيهم المشترون والمقرضون ومسؤولون محليون، دعوات إلى تخفيف قيود القروض، مستشهدين بعدم يقين السياسات ومعايير تستبعد من يحتاجون إلى التمويل أكثر. ويأتي المنتدى في ظل التزام الهيئة المستمر بالحد من نمو ديون الأسر عند 1.5% وتعزيز لوائح رأس المال الخاصة بالرهون العقارية عالية المخاطر، وهو الموقف نفسه الذي أكدته الجهة التنظيمية في إحاطة رئاسية حديثة.

يطالب المشاركون في المنتدى بتخفيف تنظيمي مع استمرار الجدل حول السياسات

تضمن منتدى 15 يوليو عرضاً رئيسياً قدّمه كيم يونغ-دو، زميل بحثي كبير في معهد كوريا للتمويل، اقترح فيه فرض «ضريبة إدارة احترازية كلية» لتنظيم حجم القروض وتسعيرها معاً. وتناولت جلسات النقاش اللاحقة قضايا إقراض الرهن العقاري وقروض الانتقال وتمويل السكن للشباب وضوابط إجمالي ديون الأسر، حيث عرض الخبراء آراءً منقسمة حول النهج التنظيمي.

عبّر مشترون ومقرضون حقيقيون في المنتدى عن دعوات موحّدة لتخفيف القيود، في مقابل انقسام لجنة الخبراء. وتعرضت سياسات تمويل الشباب لانتقادات بسبب معايير الدخل والأصول التي تستبعد من يحتاجون إلى المساعدة أكثر. كما وُصف تنظيم سقوف قروض الرهن العقاري بأنه يضع عتبات منخفضة جداً بالنسبة للمشترين في العشرينات والثلاثينات من العمر، ما يخلق تقييماً يُنظر إليه على أنه عدم مساواة.

قال مسؤول في مدينة سيول: «المناطق التي تطلب تخفيف قروض الانتقال ليست أحياءً باهظة مثل غانغنام، بل مواقع ذات جدوى ضعيفة للمشروعات. لقد انهار سوق المنازل المتلاصقة والسكن متعدد الأسر تماماً، وهذه المناطق تؤوي كثيراً من المواطنين العاديين والمشترين الحقيقيين — ونود معرفة كيف سيتم إنعاش السوق». ودعت شركات رأس المال إلى تخفيف لوائح تمويل المشروعات الخاصة بالتطويرات السكنية الصغيرة ورفع متطلبات ضمان الاكتمال لدى شركات الضمان. وأبلغت شركات إنشاء المساكن عن صعوبات رغم دعوات الحكومة إلى زيادة المعروض، مشيرةً إلى تعثر تمويل الرهن العقاري للمشترين.

واحتج بعض المشاركين بأن ضوابط إجمالي الكميات ينبغي أن تعمل على أساس مؤقت، بينما رأى آخرون ضرورة الإبقاء على اللوائح أو تعزيزها استناداً إلى اتجاهات أسعار العقارات الأخيرة. كما ظهرت مقترحات لتوسيع نطاق التنظيم ليشمل الاقتراض العائلي والقروض الخاصة أيضاً. ولاحظ مراقبو القطاع المالي أن أصوات المشترين الحقيقيين على أرض الواقع ربما لم تكن ممثلة بصورة كافية. وعلق مسؤول في إحدى المؤسسات المالية قائلاً: «ليس واضحاً إن كانت الصعوبات التي واجهها المشترون الحقيقيون قد عُرضت بما يكفي في هذا المنتدى».

يتلقى بوابة إلكترونية أكثر من 530 شكوى حول سياسات القروض خلال أقل من يومين

فتحت الحكومة موقعاً إلكترونياً لجمع مدخلات عامة قبل منتدى سياسات عقارية مقرر في 23 يوليو. وخلال أقل من يومين، تلقت البوابة أكثر من 530 مقترحاً مرتبطة بتمويل الإسكان. وتمحور مطلب رئيسي حول تخفيف ضوابط إجمالي الكميات بالنسبة للمشترين لأول مرة والمشترين الحقيقيين الآخرين.

يجادل منتقدون بأن إدارة إجمالي حجم القروض من جانب المؤسسات المالية تضر المشترين الحقيقيين الذين وقّعوا عقوداً بالفعل، وليس المقترضين الباحثين عن المضاربة. وكتب أحد المشاركين: «خططت للتمويل بناءً على سياسات قروض المتزوجين حديثاً والمشترين لأول مرة اعتباراً من يونيو من هذا العام ووقّعت عقد شراء، لكن حدود قروض الرهن العقاري تقلصت فجأة بعد ذلك، ما أجبرني على زيادة عشرات الملايين من الوون. وقد أدت التغييرات المفاجئة في السياسة إلى تعريضي لخطر فقدان وديعتي».

يتمثل مطلب المشترين الحقيقيين الأساسي في اتساق السياسات وقابليتها للتنبؤ. وضمن نظام إدارة إجمالي الكميات الحالي، تقوم البنوك بإدارة الإقراض ذاتياً، بينما تحدد شدة التنظيم وشروط الكمية لكل بنك إجراءات تشغيلية مثل ما إذا كان سيتم قبول القروض المُنشأة عبر وسطاء أو تقديم تأمين ائتمان الرهن العقاري (MCI) وضمانات ائتمان الرهن العقاري (MCG). وبسبب أن استجابات البنوك تتغير فوراً ليس فقط نتيجة تغيّرات السياسات الرسمية، بل أيضاً نتيجة نبرة البيانات التنظيمية، فإن تطبيق تدابير انتقالية أو فترات سماح بشكل متسق للمشترين الحقيقيين يثبت أنه صعب.

وصف بعض منتقدي هذا النهج التشغيلي بأنه فعلياً «تمويل تحت السيطرة الحكومية». وجاء في منشور: «تضغط الحكومة على إجمالي قروض الأسر في منتصف العام ونهايته، ما يتسبب في إيقاف البنوك للإقراض بشكل مفاجئ أو رفع الأسعار بشكل متكرر. تتوقف عمليات التسجيل في MCI وMCG ثم تعود دورياً، ما يؤدي إلى هبوط فعلي في حدود القروض وترك المشترين الحقيقيين غير قادرين على سداد الأرصدة، وينتج عن ذلك فوضى حادة وتضرر». وأكد المنشور: «أوقفوا تقويض قابلية توقعات السوق تحت ستار التنظيم، واحتفظوا باستقلال المؤسسات المالية في عمليات الائتمان».

هذه الشكاوى ليست جديدة. فكلما أدى تطبيق إدارة إجمالي الكميات إلى ظهور «منحدر الإقراض»، تتكرر انتقادات الضرر الذي يلحق بالمشترين الحقيقيين وتكرار الحديث عن قابلية توقعات السياسة. ففي 2021، عندما فرضت السلطات المالية ضوابط إجمالي كميات عالية الكثافة وأوقفت البنوك قروض المجموعات وإقراض الرهن العقاري، حظيت عشرات الالتماسات التي أشارت إلى المشكلات المتعلقة بتنظيم إجمالي الكميات باهتمام.

تستمر هيئة الخدمات المالية في ضوابط إجمالي الكميات رغم انتقادات المشترين

أعلنت هيئة الخدمات المالية (FSC) في إحاطتها الرئاسية الأحدث عن خطة لإدارة إجمالي ديون الأسر بثبات وتعزيز لوائح رأس المال الخاصة بالرهون عالية المخاطر، مع مواصلة سياسة فصل العقارات عن التمويل. وفي إحاطة ذات صلة، ذكر مسؤولون عدم وجود خطة لتخفيف هدف معدل نمو ديون الأسر البالغ 1.5%.

لكن المنتدى الميداني أظهر دعوات من المشترين الحقيقيين لتخفيف التنظيم، ما يعني أن على هيئة الخدمات المالية أن توضح اتجاهها بشأن تنظيم القروض بعد المنتدى القادم. وأشار المشاركون إلى أن لوائح حدود القروض الحالية لا تشكل عائقاً للمشترين الأغنياء نقداً الذين يشترون منازل باهظة، بينما تقيد فقط من يحتاجون إلى التمويل.

وأدى تحديد عتبة حد القرض عند 1.5 مليار وون إلى رفع أسعار المنازل حتى هذا المستوى، ما يزيد طلب المشترين الحقيقيين على القروض. وقد تفتقر لوائح رأس المال الإضافية المتعلقة بالمنازل مرتفعة الأسعار إلى الفعالية ضمن القواعد الحالية التي تحد القروض عند 200 مليون وون للعقارات التي تتجاوز 2.5 مليار وون. وعلق مسؤول آخر في قطاع التمويل قائلاً: «ينبغي أن تُشدَّد السياسات المستهدفة حيث يلزم، لكن ينبغي تخفيف القيود في مجالات مثل المعروض».

الأسئلة الشائعة

ماذا ناقشت هيئة الخدمات المالية في كوريا الجنوبية في منتدى 15 يوليو؟
عقدت هيئة الخدمات المالية (FSC) منتدى عاماً حول سياسات تمويل العقارات في 15 يوليو، جمعت خلاله آراء بشأن تنظيم قروض الرهن العقاري وقروض الانتقال وتمويل السكن للشباب وضوابط إجمالي ديون الأسر. ودعا مشاركون من بينهم مشترون ومقرضون ومسؤولون محليون إلى تخفيف قيود القروض، مستشهدين بعدم يقين السياسات ومعايير تستبعد من يحتاجون إلى التمويل أكثر.

لماذا ينتقد مشترو المنازل في كوريا الجنوبية تنظيم قروض الرهن العقاري؟
يجادل المشترون بأن إدارة إجمالي حجم القروض من جانب المؤسسات المالية تضر المشترين الحقيقيين الذين وقّعوا عقوداً بالفعل، لا المقترضين الباحثين عن المضاربة. ويستشهد منتقدون بتغييرات مفاجئة في السياسة تجبر المشترين على توفير أموال إضافية أو مواجهة خطر فقدان الودائع، ويصفون عتبات حدود القروض بأنها منخفضة جداً بالنسبة للمشترين في العشرينات والثلاثينات، ما يخلق تقييماً يُنظر إليه على أنه عدم مساواة.

ما هو موقف هيئة الخدمات المالية الحالي من ضوابط ديون الأسر؟
أعلنت هيئة الخدمات المالية في إحاطتها الرئاسية الأخيرة عن خطة لإدارة إجمالي ديون الأسر بثبات وتعزيز لوائح رأس المال الخاصة بالرهون عالية المخاطر. وقال مسؤولون إنه لا توجد خطة لتخفيف هدف معدل نمو ديون الأسر البالغ 1.5%، مع مواصلة سياسة فصل العقارات عن التمويل.