Le marché des bureaux à Manhattan montre des signes de reprise, tandis que le taux de disponibilité recule à 13,7 %.

Le marché immobilier commercial de Manhattan montre des signes de stabilisation après les inquiétudes liées à l’effondrement post-COVID, avec des taux de vacance en baisse et des loyers qui repartent depuis le début de 2025. La reprise fait suite à la plus forte baisse observée en 2023-2024, lorsque l’adoption du travail à distance et les hausses des taux de la Réserve fédérale ont fait grimper le taux de vacance du quartier d’affaires de près de 12% avant la pandémie à environ 18% à la mi-2024. Ce retournement est porté par des entreprises qui renforcent leur présence dans les bureaux, par une hausse des locations auprès d’acteurs des secteurs financier, juridique et de l’IA, ainsi que par une offre limitée de nouveaux bureaux premium.

Marché des bureaux de Manhattan : volumes de location les plus élevés depuis 2019

L’activité de location de bureaux à Manhattan a atteint 41,92 millions de pieds carrés en 2025, soit une hausse de plus de 25% par rapport à l’année précédente et le plus haut volume depuis 2019, selon Colliers. Le taux de vacance — qui inclut les espaces inoccupés, les immeubles arrivant près de l’échéance de leurs baux et l’offre en sous-location — est tombé à 13,9% d’ici fin 2025, puis à 13,7% au T1, contre environ 18% à la mi-2024 d’après le Bureau du contrôleur de la ville de New York.

Le loyer facial moyen est passé de 76 dollars par pied carré à 77,55 dollars par pied carré au T1, se rapprochant des niveaux d’avant la pandémie. Les données de Colliers montrent que le loyer facial moyen à Manhattan avait reculé à 73,42 dollars par pied carré d’ici fin 2024 après six trimestres consécutifs de baisse, ce qui correspond à un plus bas sur trois ans.

SL Green : taux d’occupation en hausse à 94,7% au T2

SL Green, la plus grande entreprise orientée bureaux à Manhattan, a indiqué que les taux d’occupation de son portefeuille existant à Manhattan sont passés de 89,2% au T1 2024 à 94,7% au T2. La société prévoit que l’occupation atteindra 95% d’ici fin d’année.

SL Green engage 7 milliards de dollars de refinancement et 2,5 milliards de dollars de cessions d’actifs. La capacité de l’entreprise à attirer des capitaux traduit un regain d’intérêt des investisseurs pour le secteur des bureaux de Manhattan, selon la source.

Les investisseurs en dette en difficulté achètent des prêts seniors avec décotes

Les investisseurs détenant des prêts juniors ou mezzanine ont accéléré leurs achats de dette senior à prix réduit afin de prendre le contrôle des processus de restructuration de la dette. Ces investisseurs exécutent ensuite des droits de saisie ou acquièrent des immeubles via des conversions dette-en-capital.

« Récemment à New York, alors que l’immobilier commercial repart, on observe davantage de cas où des créanciers détenant des prêts juniors achètent des prêts seniors sur des immeubles qu’ils jugent viables et en prennent possession », a déclaré le responsable d’agence d’une institution financière coréenne travaillant à New York.

Les bureaux premium imposent le double des tarifs de location dans une reprise sélective

La reprise se concentre sur les bureaux de Midtown nouvellement construits ou rénovés, tandis que les immeubles plus anciens continuent de faire face à des taux de vacance élevés et à des risques de refinancement. La demande et les capitaux affluent vers les propriétés les plus compétitives, plutôt que de manière générale vers l’ensemble des immeubles.

Un dirigeant d’entreprise d’une autre institution financière a expliqué : « Nous cherchons actuellement plusieurs sites pour relocaliser notre bureau, et des emplacements corrects à quelques pâtés de maisons seulement nécessitent de payer plus du double [du loyer actuel]. L’immobilier se redresse rapidement, centré sur les bons emplacements. »

Les loyers des immeubles pour des bureaux neufs ou rénovés privilégiés dépassent les moyennes du marché en raison d’une offre limitée, même si les loyers globaux du marché se redressent progressivement.

FAQ

Qu’est-ce qui a fait augmenter les taux de vacance des bureaux de Manhattan après le COVID-19 ?
L’adoption du travail à distance a conduit les entreprises à réduire l’espace de bureau, tandis que les hausses de taux de la Réserve fédérale ont augmenté les coûts de refinancement. Le taux de vacance du quartier d’affaires est passé d’environ 12% avant la pandémie à environ 18% à la mi-2024.

De combien l’activité de location de bureaux à Manhattan a-t-elle augmenté en 2025 ?
La location de bureaux à Manhattan a atteint 41,92 millions de pieds carrés en 2025, soit une hausse de plus de 25% par rapport à l’année précédente et le plus haut volume depuis 2019, selon Colliers.