Профессор предупреждает, что дефицит предложения жилья нарастает в Южной Корее

Профессор Ким Ми-юн из магистратуры школы недвижимости Университета Мёнджи предупредила 23 июля, что узкие места в цепочке предложения жилья усиливаются из‑за сокращения числа разрешений и стартов строительства. Выступая на публичных дебатах по политике в сфере недвижимости в КБС Annex в Йоидо, Сеул, Ким заявила, что одновременное падение разрешений и стартов строительства с 2022 года приведет к снижению объемов завершений и заселений, в конечном итоге увеличив бремя расходов на жилье для домохозяйств с низкими и средними доходами. Профессор подчеркнула, что наиболее тревожная проблема — не временное сокращение предложения, а разрыв связей в цепочке поставок жилья.

Сбой в цепочке предложения жилья с 2022 года

Ким пояснила, что разрешения и старты строительства с 2022 года снижались одновременно, что в дальнейшем приведет к уменьшению объемов завершения и заселения, а также к сокращению запасов на действующем рынке сделок. «В конечном итоге это приведет к росту бремени расходов на жилье для домохозяйств с низкими и средними доходами», — заявила Ким.

Профессор отметила, что после краха доверия арендаторов, последовавшего за инцидентами с мошенничеством по поводу джонсе, существенно сократилось строительство не в формате квартир (неапартаментов). «Неапартаменты — важный вариант жилья для молодых одиночных домохозяйств и новобрачных: туда можно заехать с меньшими взносами и более низкими ежемесячными арендными платежами по сравнению с квартирами, но снижение числа неапартаментов вызывает трудности в выборе жилья», — сказала Ким.

Ким рекомендует финансовую поддержку и меры по дерегулированию

Ким заявила, что сейчас нужно восстановить цепочку предложения жилья: чтобы разрешения вели к стартам строительства, а старты строительства — к завершениям и заселениям. Профессор призвала расширить финансовую и налоговую поддержку для обеспечения нового строительного предложения, а также ослабить регулирование, чтобы активировать частную реконструкцию.

«Нужно улучшить условия, при которых разрешения, приобретение земли и старты строительства не разрываются, и приоритизировать поддержку объемов, которые могут перейти к строительству», — пояснила Ким. «Нужно постоянно управлять узкими местами на всех этапах, включая бремя строительных затрат и конфликты между объединениями».

Ким добавила, что необходим мониторинг, чтобы проверить, действительно ли меры по смягчению регулирования, например увеличение коэффициента площади, приводят к росту предложения. Профессор также заявила, что должна быть создана система внедрения для обеспечения достаточного предложения, чтобы оно могло набирать импульс, одновременно предоставляя разные типы предложения для преобразований с целью заселения и для фактических пользователей.

Ким отметила, что по мере роста потребности в использовании простаивающих и стареющих зданий и участков в городских центрах требуется смягчение регулирования. Однако профессор подчеркнула, что селективное дерегулирование важнее, чем повсеместное смягчение: чрезмерное дерегулирование вызывает опасения из‑за хаотичной застройки.

Профессор также заявила, что следует развивать профессиональные арендные организации, способные вести новое строительство и долгосрочную эксплуатацию, но при этом нужно вводить публичную подотчетность и обязательства по защите арендаторов, соответствующие уровням предоставляемой поддержки. Ким добавила, что роль госсектора должна расшириться: вместо простого предложения аренды — от создания арендного предложения к созданию рынка, поддерживающего доступное жилье.

Призыв к пересмотру порядка обозначения регулируемых зон

Ким заявила: «Следует заново проверить эффективность таких регулируемых зон, как зоны корректировки целевых показателей, зоны перегрева спекуляций и зоны разрешений на сделки с землей, и проводить своевременное снятие ограничений в соответствии с объективными критериями».

FAQ

О чем профессор Ким Ми-юн предупреждала 23 июля?
Профессор Ким Ми-юн из Университета Мёнджи предупредила на публичных дебатах по политике в сфере недвижимости 23 июля, что узкие места в цепочке предложения жилья усиливаются из‑за сокращения числа разрешений и стартов строительства: ожидается, что одновременное снижение с 2022 года приведет к сокращению завершений и росту бремени расходов на жилье для домохозяйств с низкими и средними доходами.

Почему, по словам Ким, сократилось строительство неапартаментов?
Ким заявила, что строительство неапартаментов существенно сократилось после того, как рухнуло доверие арендаторов после инцидентов с мошенничеством по поводу джонсе. Это создает трудности для молодых одиночных домохозяйств и новобрачных, которые полагаются на неапартаменты как на доступный вариант жилья с меньшими взносами и более низкими ежемесячными арендными платежами по сравнению с квартирами.

Какие меры политики Ким рекомендовала для решения проблемы узких мест в предложении?
Ким рекомендовала расширить финансовую и налоговую поддержку нового строительного предложения, смягчить регулирование для активизации частной реконструкции, проводить селективное дерегулирование простаивающих и стареющих объектов в городах, а также заново пересмотреть обозначения регулируемых зон с своевременным снятием ограничений на основе объективных критериев.