Інституційні інвестори приділяють дедалі більше уваги багатоквартирному орендному житлу як відносно стабільному активу для хеджування від інфляції, йдеться в повідомленнях корейської фінансово-інвестиційної індустрії станом на 25 липня. Поки інфраструктура під час тривалої інфляції здобувала пріоритет над традиційною нерухомістю, багатоквартирні об’єкти тепер отримують високі оцінки як активи зі стабільністю, подібною до інфраструктури. Зсув відбувається на тлі попереджень експертів щодо ризиків стагфляції — одночасного уповільнення економіки та зростання цін — що може послабити оборонну спроможність звичайної нерухомості. Міжнародний валютний фонд (МВФ) упродовж останніх місяців знизив прогноз зростання глобальної економіки на 2026 рік з 3,1% до 3,0%, посилаючись на енергетичні шоки, спричинені війною між Іраном і загостренням на цьому тлі.
Нерухомість стикається з уразливістю в середовищі стагфляції
Нерухомість традиційно вважають активом для хеджування від інфляції, адже орендні доходи зростають разом із цінами. Однак ця формула не завжди спрацьовує на практичних ринках. Коли інфляція посилюється, базові відсоткові ставки часто зростають одночасно. Зростання ставок підвищує капіталізаційні ставки (cap rate) в нерухомості, які є чинником, що знижує вартість активів. Cap rate — це показник, що оцінює дохідність інвестицій у нерухомість: він показує, скільки можна заробити за один рік від комерційної інвестиції в нерухомість. Його розраховують як частку від ділення чистого доходу за рік від нерухомості на ціну придбання. Нерухомість із гарним розташуванням і низьким інвестиційним ризиком має невисоку cap rate, тоді як об’єкти в віддалених районах або в регіонах із високим ризиком демонструють високі cap rate. Зростання cap rate певного об’єкта означає, що ціна цього об’єкта знизилася. Іншими словами, ефект зростання орендних доходів нерухомості від інфляції може бути меншим за падіння ціни активу через підвищення cap rate, тобто «інфляційний захист» може відчутно розмиватися. Функція хеджування від інфляції в нерухомості найбільш ефективна в фазі «золотоволоски», коли одночасно спостерігаються економічне зростання та стабільне підвищення цін. Натомість у середовищі стагфляції, де уповільнення зростання та зростання цін відбуваються одночасно, оборонна сила нерухомості може істотно слабшати. Макроекономісти та інвестиційні експерти нещодавно попереджали про ризики того, що глобальна економіка зіткнеться зі стагфляцією. Якщо воєнна напруженість між США та Іраном затягнеться, підвищення цін на енергоносії може спричинити одночасне розширення волатильності цін, відсоткових ставок і фінансових ринків. МВФ дещо знизив прогноз на цей рік через енергетичні шоки, спричинені війною між Іраном і загостренням на цьому тлі. Прогноз МВФ щодо темпів зростання глобальної економіки на цей рік, представлений у квітні, становив 3,1%, але нещодавно його знизили до 3,0%.
Попит на багатоквартирне житло залишається міцним завдяки характеристикам товару першої необхідності
Багатоквартирні об’єкти отримують оцінки відносно високої стабільності порівняно з іншими видами нерухомості. Їх розглядають як виняткові напрями інвестицій, оскільки чутливість до економіки низька й можна формувати стабільний грошовий потік. По-перше, багатоквартирне житло — це житлова нерухомість, тобто товар першої необхідності, який обов’язково потрібен незалежно від економічної ситуації. Під час економічних спадів попит на житло не скорочується суттєво, тому орендний попит зберігає стабільні риси. Умови ринку також сприятливі для багатоквартирного сегмента. У США, оскільки іпотечні ставки піднялися приблизно до 7%, попит на оренду замість прямої покупки житла швидко зростає. За даними американської іпотечної держкомпанії Freddie Mac, середня ставка іпотеки за 30 років із фіксованою ставкою в США становить 6,58%, що на 0,03 процентного пункту більше, ніж тижнем раніше. Це найвищий рівень з 21 серпня минулого року, тобто за 11 місяців. Наслідком стало поновлене підвищення напруженості в регіоні Близького Сходу через збройний конфлікт між США та Іраном і зростання інфляційних побоювань через відновлення цін на міжнародні нафтові ресурси. Доходності казначейських облігацій США, які слугують базою для іпотечних ставок, також демонструють висхідний тренд. Коли зростання відсоткових ставок збільшує тягар відсоткових витрат, формується структура попиту, за якої більше людей переходять на ринок орендного житла. Такий аналіз підтримує стабільність грошових потоків для активів у сегменті багатоквартирного житла. Згідно з Home Buyer Insights Report від Bank of America за 2026 рік, 58% респондентів назвали «високі ціни на житло» найбільшою перешкодою для домоволодіння. Це зросло з 46% минулого року. Також 47% респондентів назвали «високі іпотечні ставки», які піднялися з 40% попереднього року. Ще один чинник, на який нещодавно звертають увагу інституційні інвестори, — це «вартість заміщення». Коли інфляція підвищує витрати на будівництво та вартість матеріалів, зростають і витрати на забезпечення пропозиції нового житла. У цьому випадку вже зафіксовані на моменті існуючі активи можуть отримувати ефект зростання вартості через збільшення дефіцитності. Один із посадовців LP заявив: «Багатоквартирні активи в регіонах, де нова пропозиція обмежена, оцінюються як клас активів, що отримує найбільші вигоди від зростання вартості заміщення», додавши: «Як і очікувалося, очікувані доходи по активах нерухомості знизилися порівняно з минулим, і також згадуються кредитні інвестиції на основі позик або позик до вартості (LTV) з меншим ризиком як альтернативи, а не інвестиції в акціонерний капітал у нерухомість».
FAQ
Чому інституційні інвестори розглядають багатоквартирне орендне житло як стабільний інфляційний хедж?
Багатоквартирні об’єкти — це житлова нерухомість, що належить до товарів першої необхідності й безпосередньо потрібна незалежно від економічної ситуації. Під час економічних спадів попит на житло не скорочується суттєво, тож орендний попит зберігає стабільні характеристики. Зростання іпотечних ставок у США (до 6,58% для 30-річних позик із фіксованою ставкою станом на 25 липня) підштовхує більше людей обирати оренду замість купівлі житла, формуючи міцний попит на активи багатоквартирного сегмента.
Як зростання витрат на будівництво впливає на наявні активи багатоквартирного житла?
Коли інфляція підвищує витрати на будівництво та вартість матеріалів, зростають і витрати на забезпечення пропозиції нового житла. Вже зафіксовані існуючі активи багатоквартирного житла отримують додаткову дефіцитність і відносне зростання вартості. Багатоквартирні активи в регіонах, де нова пропозиція обмежена, отримують найбільші вигоди від зростання вартості заміщення — таку оцінку дають інституційні інвестори.
